宅建士登録実務講習の最初の1件の取り方

2026年4月23日

中西直美

この記事のポイント

✓宅建士登録実務講習を修了しても実務経験はゼロのままです
✓その状態から副業の案件をどう取るか
✓実際の受注の流れに沿って整理しました

宅建士登録実務講習を修了した人が最初にぶつかるのは、「講習は受けたが、実務経験はゼロのままだ」という事実です。講習は資格登録の要件を満たすための制度であって、現場の経験を代替してくれるものではありません。修了証を持って案件に応募しても、募集要項に「実務経験3年以上」と書かれていれば、そこで止まります。

この記事では、その状態から最初の1件を取るまでの動き方を整理します。扱うのは、宅地建物取引業の免許を必要としない仕事、つまり在宅で受けられる範囲の案件です。重要事項の説明や契約書面の作成に関わる業務は、免許業者の取引の中で発生する行為であり、個人が独立して請け負えるかは関与の形によって評価が変わります。そこはこの記事の対象外として、まず「今すぐ動ける領域」に絞ります。

結論から書きます。実務経験ゼロで最初の1件を取る人がやっていることは、共通して1つです。宅建の知識を「不動産の仕事」ではなく「文章と情報の正確さ」に変換して売っています。この変換ができるかどうかが、最初の1件までの距離を決めます。

実務経験ゼロという状態を、正しく評価しておく

まず現状を冷静に見ます。宅建士登録実務講習を受けたということは、宅地建物取引業での実務経験が2年に満たないという意味です。多くの場合、次のどれかに当てはまります。

・不動産業界とは無関係の会社に勤めていて、資格だけ取った・不動産会社に転職したばかりで、経験年数が足りていない・以前に不動産の仕事をしていたが、期間が短い、または離れて久しい・学生や主婦、育児中などで、就業のブランクがある

この4つのどれであっても、共通して持っているものがあります。宅地建物取引業法、民法の債権関係、借地借家法、区分所有法、都市計画法や建築基準法の制限、税の基礎、この範囲を試験レベルで一通り通っているという事実です。これは不動産の現場では当たり前でも、不動産の外に出ると希少です。

不動産系のメディアを運営している側から見ると、記事を書ける人はたくさんいますが、「その表現は宅地建物取引業法上まずい」と指摘できる人はほとんどいません。ここが最初の1件の入口になります。

免許なしで受けられる仕事を、先に確定させる

動き出す前に、受けられる仕事の範囲を確定させておきます。ここを曖昧にしたまま応募すると、途中で断ることになり、依頼元にも自分にも負担が残ります。

宅地建物取引業に該当する行為、つまり宅地建物の売買や交換、それらの代理や媒介を業として行うことには、宅地建物取引業法にもとづく免許が要るとされています。在宅の副業でこれを目指すのは現実的ではありません。逆に、次のような仕事は宅地建物取引業に該当せず、コンテンツ制作や事務代行として整理されます。

仕事の種類	主な依頼元	求められるもの
不動産系記事の執筆	不動産メディア、不動産テック企業	法令の正確さと読みやすさ
記事の内容確認	メディア運営会社、広告代理店	誤りの指摘と修正案
宅建試験対策の教材作成	資格スクール、教育系出版社	出題範囲の理解と説明力
社内研修資料の作成	不動産会社、管理会社	実務の流れの理解
物件情報のデータ整備	不動産会社、ポータル運営	正確さと処理速度
不動産関連の問い合わせ対応文の作成	不動産テック、管理会社	法令に触れない言い回し

この6つが、実務経験ゼロでも最初の1件になりうる領域です。上から3つは知識が直接効き、下の3つは知識に加えて作業の速さが効きます。

最初の1件までの5つのステップ

順番があります。飛ばすと遠回りになるので、上から進めてください。

ステップ1：自分が説明できる範囲を書き出す

宅建の試験範囲のうち、人に説明できる項目を書き出します。全部を網羅する必要はありません。「重要事項説明の記載事項の全体像」「借地借家法の更新と正当事由」「区分所有法の管理組合と規約」「クーリングオフの適用条件」のように、5つから8つ挙がれば十分です。

この作業には2つの意味があります。1つは提案文に書く材料になること。もう1つは、依頼を受けたときに「これは自分の範囲外です」と即答できるようになることです。後者のほうが、実は仕事を長く続けるうえで効きます。

ステップ2：見せられる成果物を1本だけ作る

実績がないなら作ります。宅建の知識を使った記事を1本、自分で書いて公開してください。テーマは狭くします。「賃貸の更新料はなぜ争われるのか」「重要事項説明書で見落とされやすい3項目」といった、範囲の狭いものが向いています。

分量は3,000文字程度で構いません。長さより、法令の条文を正確に引いていること、断定と推測が書き分けられていることが評価されます。公開の場所はブログでもノート系のサービスでも構いません。URLで渡せる形になっていることが条件です。

未経験から案件を取るまでの流れそのものは、分野を問わず似た構造をしています。フリーランス英語案件未経験始め方！2026年最新の海外副業術では、実績がない状態でどう信頼を作るかという観点で手順が整理されており、成果物を先に作る発想は宅建でもそのまま使えます。

ステップ3：応募先を、募集要項の言葉で選別する

案件を探す段階です。ここで時間を溶かす人が多いので、選別の基準を先に決めます。

見るべきは3点。1つ目は「宅建資格保持者歓迎」と書かれているか。歓迎であって必須でない募集は、実務経験を問わない場合が多いです。2つ目は「実務経験」の年数指定があるか。年数が書かれている募集は、今は飛ばします。3つ目は、成果物の種類が明示されているか。「不動産記事の執筆」と書かれていれば射程内、「営業サポート」なら別の話になります。

在宅の副業案件の探し方は、案件の性質ごとに探す場所が変わります。副業始め方ガイド！星野ゆいが教える失敗しない4ステップとおすすめでは、副業を始めるときの段取りが4段階で整理されており、案件を探す前にやることの順番を確認できます。

ステップ4：提案文を、依頼元の不安に合わせて書く

ここが最初の1件を決める部分です。実務経験がない状態での提案文は、書き方が完全に決まっています。

提案文に書くのは、次の4つです。

1つ目、宅建の資格を持っていることと、説明できる範囲（ステップ1で書き出したもの）。2つ目、成果物のURL（ステップ2で作ったもの）。3つ目、依頼元が抱えている不安への先回り。4つ目、自分がやらない範囲の明示です。

3つ目と4つ目が肝心です。不動産系の記事を外注する会社が抱えている不安は、ほぼ1つに集約されます。「法的に問題のある表現を書かれて、あとで消す羽目になること」です。だから提案文にはこう書きます。「宅地建物取引業法上の解釈が分かれる表現については、断定を避けて根拠条文を注記する形で書き、最終判断は御社の法務でご確認いただけるようにします」。

そして4つ目。「重要事項説明や契約書面の作成に関わる業務は、免許業者の取引の中で行われるものとして理解しておりますので、記事や資料の作成に限ってお受けします」と明記します。これを書くと、分かっている人だと伝わります。実務経験がないことより、線引きが分かっていることのほうが、依頼元にとっては重要です。

実務経験の欄には、正直に書きます。「宅地建物取引業での実務経験はありません。宅建士登録実務講習を修了しています」で構いません。隠すと、初回の打ち合わせで齟齬が出ます。

ステップ5：初回は、範囲を狭くして確実に納める

最初の1件は、金額より確実性を取ります。分量が多い依頼、納期が短い依頼、範囲が曖昧な依頼は避けます。理由は単純で、初回の納品の質が、2件目があるかどうかを決めるからです。

最初は小さな案件から始めて信頼を積み重ね、徐々に単価や案件数を増やしていくのが、副業を長続きさせるコツです。いきなり大きく稼ごうとすると本業に支障が出たり、品質が下がって信頼を失ったりするリスクがあります。月5万円を目標に、着実にステップアップしていきましょう。出典: jutaku-s.com

初回の納品では、成果物に加えて1つだけ添えるものがあります。「この箇所は法令の解釈が分かれるため、こう書きました」というメモです。3行で構いません。これがあると、依頼元は自社の法務に回すときに説明の手間が省けます。次も頼まれる確率が明確に上がります。

提案文の骨組みを、そのまま使える形にしておく

ステップ4で書いた4要素を、実際の文の並びに落とします。並び順には理由があります。

冒頭の1文で、募集内容のどこに応えられるかを書きます。自己紹介から入らないのは、読む側が最初の数行で読み進めるかを決めているからです。「不動産系記事の法令表現のチェックまで含めてお受けできます」のように、募集の言葉を使って書きます。

次の段落で、根拠を出します。宅建の資格を持っていること、説明できる範囲を具体的な項目名で3つから5つ。ここで「不動産全般」と書くと弱くなります。「借地借家法の更新と正当事由」「区分所有法の規約と集会」のように、狭く具体的に書いたほうが信用されます。

3段落目で、成果物のURLを出します。1本でよいので、必ずURLを添えます。「書けます」と書くより、書いたものを見せるほうが早いです。

4段落目で、受けない範囲を書きます。ここが他の応募者と差がつく部分です。前述のとおり、重要事項説明や契約書面に関わる業務は免許業者の取引の中で行われるものとして理解している、と明示します。分かっている人だと伝わり、同時に依頼元の側の確認負担も減ります。

最後に納期と稼働可能時間を書きます。副業なら「平日は夜2時間、土日は日中に対応可能」のように具体的に書きます。曖昧にすると、依頼元は納期の見積もりができず、判断を保留します。

長さは600文字前後で足ります。長い提案文が有利になることはありません。

避けたほうがよい募集の見分け方

案件を探し始めると、条件のよく見える募集に当たることがあります。実務経験を問わず、単価が相場より高く、すぐ始められると書かれているもの。ここには一定の割合で、受けないほうがよい話が混ざります。

見分ける基準は3つです。

1つ目、業務内容が具体的に書かれているか。「不動産関連のお仕事」「簡単な確認作業」のように抽象的な募集は、実際の作業が始まってから範囲が広がる傾向があります。着手前に成果物の定義を文面で確認できない相手とは進めないでください。

2つ目、資格の名義だけを求めていないか。宅地建物取引士の資格には、名義貸しにあたる行為を禁じる規定があります（宅地建物取引業法第15条の3）。「登録だけしてもらえればよい」「専任として名前を貸してほしい」という依頼は、実際に勤務していない事務所に専任として登録することを意味しかねません。この種の話は資格そのものを失うリスクに直結するため、条件がどれだけよくても断ってください。

3つ目、支払い条件が先に決まっているか。着手前に、金額、支払期日、修正回数の上限が文面で共有されない相手とは進めません。初回だから、テストだからという理由で無償の作業を求められた場合も同様です。テスト課題自体は珍しくありませんが、分量が本番と同じなら、それは無償の1件です。

初回の依頼を受けたあと、最初の1週間でやること

受注が決まってからも、順番があります。ここを丁寧にやると、2件目の確率が変わります。

着手前に、成果物の定義を1度だけ文面で確認します。文字数、見出し構成の有無、参考にすべき既存記事、避けてほしい表現、納品形式。この5点をメールかチャットで箇条書きにして送り、「この理解で進めます」と一言添えます。往復1回で済み、後の手戻りがなくなります。

作業に入ったら、時間を記録します。調べ物にかかった時間と、書くのにかかった時間を分けて測ってください。実務経験がない段階では、調べ物の時間が想定の何倍にもなります。この記録が、2件目の見積もりの根拠になります。

納品時には、成果物に加えて短いメモを添えます。判断に迷った箇所と、そこでどう書いたか。3行から5行で構いません。依頼元が社内で確認を回すときに、そのまま使える情報になります。

納品後、修正の指示が来たら、原因を分けて考えます。自分の理解不足によるものか、指示に含まれていなかったものか。前者なら次に活かし、後者なら次回の着手前確認の項目に加えます。この振り返りを毎回やっている人は、3件目あたりで修正がほとんど出なくなります。

副業として続けるための、事務の初期設定

案件を受け始めると、事務の話が出てきます。最初の1件の段階でやっておくと後が楽なものを挙げます。

報酬の受け取り口座を、生活用と分けておきます。分けておくと、確定申告のときに集計が一瞬で終わります。金額の大小に関係なく、最初からやっておく価値があります。

継続的に仕事を受けるなら、事業所得として扱う場面が出てくるため、開業届の提出が対象になります。単発1件だけなら雑所得として処理する整理もありえます。判断が分かれるところなので、金額が小さいうちに税務署に一度確認しておくと迷わなくなります。

勤務先がある場合は、就業規則の副業規程を先に読んでおきます。宅建の資格とは無関係に、競業避止や情報管理の観点で制限がかかることがあります。特に不動産会社に勤めている人が不動産系メディアの記事を書く場合は、書ける範囲を先に決めておいたほうが安全です。

最初の単価は、どう決めればいいか

未経験の段階で単価を決めるのは難しいものです。目安の作り方を書きます。

不動産系記事の執筆は、文字単価で提示されることが多く、専門知識が要る領域では一般的なライティングより高めに設定される傾向があります。監修だけを依頼される場合は、記事1本あたりの固定額で提示されることが一般的です。教材作成は、問題数や単元数で積算されます。

金額の水準を掴むには、執筆や編集を職業とした場合の統計が参考になります。著述家，記者，編集者の年収・単価相場では、職種別の賃金水準がまとめられており、時間あたりでいくらを目指すかの基準を作れます。ここから逆算して、自分の作業時間で割ると、受けるかどうかの判断ができるようになります。

初回で単価を上げにいかないほうがよい理由があります。実務経験がない状態では、作業にかかる時間が読めません。3時間で終わると思った記事に8時間かかることは普通に起きます。1件目は時間の実測をする回だと割り切って、2件目から時間あたりの見合いで交渉するほうが、結果として早く適正な水準に届きます。

単発で終わる人と、継続に入る人の違い

副業として続けるなら、案件を取ることより、同じ依頼元から2件目を受けるほうが効率が高くなります。

副業で効率的に収入を増やすには、単に案件数をこなすだけでなく、自分の強みを活かした戦略が重要です。宅建資格だけでなく、他のスキルや経験を掛け合わせることで、単価アップや継続案件の獲得につながります。出典: jutaku-s.com

掛け合わせの候補は、自分の職歴の中にあります。経理の経験があれば不動産の税務まわり、ITの経験があれば不動産テックの仕様書、接客の経験があれば問い合わせ対応の文面、というように、宅建の知識と職歴を掛けたところが独自の領域になります。行政手続きの理解が必要な場面も多く、周辺の資格の位置づけを知っておくと、自分がやらない範囲を説明しやすくなります。行政書士の資格ガイドでは、業務の範囲や試験の位置づけが整理されており、書類作成の独占業務との線引きを理解する助けになります。

独立まで見据えるなら、順番を間違えない

副業から不動産業での独立を考える人もいます。その場合の順番についても、業界側の見方があります。

十分に可能であり、実際にそのルートで独立する方もいます。ただし、自分で宅建業の免許を取得して開業するには、事務所の設置や営業保証金（または保証協会への加入）など、初期費用として最低でも150〜200万円程度の資金が必要です。まずは副業で顧客基盤や業界内の人脈を築き、安定した案件の見通しが立ってから独立を検討するのが堅実です。副業期間中にFPや賃貸不動産経営管理士などの関連資格を取得しておくと、独立後のサービスの幅が広がります。出典: jutaku-s.com

初期費用が150万円から200万円という水準は、在宅の副業とは規模が違います。最初の1件を取ろうとしている段階でここを見る必要はありませんが、在宅の仕事を通じて業界内の関係ができることには意味があります。記事の監修で付き合った不動産会社が、後に別の話を持ってくることは珍しくありません。

応募して通らなかったときに、何を直すか

最初の1件が決まるまでに、何件か通らないことがあります。そこで応募数だけを増やすと、同じ理由で落ち続けます。直す順番を決めておきます。

返信すら来ない場合、原因は提案文の冒頭にあります。募集内容の言葉を使わずに自己紹介から始めていないか、最初の2行を読み返してください。読む側は多数の応募をさばいているので、冒頭で「この募集への応答である」と分からないものは開かれません。

返信は来るが条件が合わない場合、原因は稼働時間か納期の書き方です。副業の場合、依頼元が心配しているのは「本業が忙しいときに止まるのではないか」という点です。稼働可能な時間帯を具体的に書き、加えて「対応できない期間が出る場合は1週間前にお伝えします」と一言添えると、この不安は消えます。

打ち合わせまで進んで決まらない場合、原因は範囲の説明です。何をやり、何をやらないかを口頭で説明できていない可能性があります。ステップ1で書き出した項目を手元に置いて話すと、答えが安定します。

テスト課題で落ちた場合は、成果物そのものを見直します。宅建の知識を持つ人が書いた文章でよくあるのは、正確だが読みにくいという評価です。条文の引用が長い、専門用語に説明がない、結論が最後まで出てこない。この3つが当てはまっていないかを確認してください。正確さは前提であって、加点要素ではありません。加点されるのは、正確なうえで読みやすいことです。

制作物の質を上げる方向では、資料や図の作り方も効いてきます。図解を添えられると説明が短くなり、依頼元の編集の手間が減ります。Adobe認定プロフェッショナル Adobe Expressの資格ガイドでは、制作ツールの基本操作を体系的に押さえる位置づけが整理されており、文章以外の見せ方を増やしたいときの入口になります。

20年この市場を見てきて分かった、最初の1件の実像

運営者として長く見てきた立場から言うと、最初の1件を取れる人と取れない人の差は、応募数ではありません。応募数を増やして通る人は、そもそも最初の数件で通っています。差がついているのは、提案文が「自分の話」で終わっているか、「相手の困りごとの話」になっているかです。

実務経験がない人ほど、提案文が自己紹介で埋まります。資格を取った経緯、勉強の苦労、これから頑張りたいという意欲。読む側からすると、そこに知りたい情報はありません。知りたいのは、この人に頼んだら自分の手間が減るのかどうか、それだけです。宅建の知識を持つ人が減らせる手間は明確で、法令表現のチェックにかかる時間と、公開後に修正が発生するリスクです。提案文にその2つが書かれていれば、実務経験の有無は二次的な情報になります。

もうひとつ、運営者として見てきた限りでは、続く人ほど手取りの構造を早い段階で理解しています。同じ2万円の監修料でも、間に手数料が挟まる経路と、依頼元と直接やり取りする経路では、手元に残る額が変わります。手数料0%で直接つながる形なら、依頼側は同じ予算でより多くの本数を頼め、受け手は同じ作業で手取りが厚くなります。1件では小さな差でも、月に数件が積み上がると、続けるかどうかの判断そのものが変わります。最初の1件を急ぐ気持ちは分かりますが、どの経路で受けるかを最初に選んでおくことは、後から取り返しにくい選択です。

データから見た、宅建の知識が効く案件の広がり方

在宅案件の募集内容を眺めると、宅建の知識が求められる場面は、不動産業界の中だけに留まらなくなっています。

不動産テック企業のコンテンツ設計や、住宅ローンや保険を扱う金融メディアの記事監修は、宅建の知識とマーケティングの理解が両方要る領域です。この種の募集はAI・マーケティング・セキュリティのお仕事の分類で見かけるもので、記事の企画から効果測定までを含む依頼になることが多くなります。また、キャリアや働き方の相談を扱う領域では、住まいと働き方をセットで考える相談が増えており、キャリア・副業・人生相談のお仕事の分類にも不動産の知識が求められる募集が混ざります。

もうひとつ、見落とされやすいのがデータ整備の仕事です。物件情報の入力や図面情報の転記は、単純作業に見えて、法令上の用語を正しく扱えるかどうかで精度が変わります。データ入力・文字起こしの副業は稼げる？在宅ワークの始め方と相場では、この種の作業の相場感と、単価が上がる条件が整理されています。宅建の知識を持つ人がこの領域に入ると、同じ作業でも確認が要る箇所を自分で判断できるため、依頼側の検品コストが下がります。

最初の1件を取ったあとの広がり方は、この3方向のどれかになります。執筆と監修を深める方向、マーケティングと組み合わせる方向、作業の正確さで信頼を積む方向。どれを選んでも構いませんが、1件目の段階では選ばなくてよいものです。まずは範囲の狭い1件を確実に納め、そこで測った作業時間をもとに、2件目の条件を決めてください。