宅地建物取引士の最初の1件の取り方

2026年8月1日

中西直美

この記事のポイント

✓宅地建物取引士の資格を取ったあと
✓副業として最初の1件を受注するまでの手順をまとめました
✓実績がゼロの状態から信頼を作る方法を

宅建の資格は取った。宅建士証も手元にある。でも、そこから先が動かない。こういうご相談は本当に多いんです。求人サイトを開いて、「宅建副業」と検索して、出てくるのは常勤の転職案件ばかり。応募してみたけれど返事がない。そのうち、資格を取ったこと自体が無駄だったような気がしてくる。

大丈夫です。ここでつまずいている理由は、能力の問題ではありません。最初の1件だけは、その後の10件とはまったく違うルールで動いているからです。実績がある人は「できます」と書けば通りますが、実績がない状態で同じ書き方をしても通りません。逆に言えば、最初の1件に特化した動き方をすれば、そこは越えられます。

この記事では、資格を持っている人が副業として最初の1件を受けるまでに、何をどの順番でやるのかを整理します。免許を取って独立する話ではありません。今の仕事を続けたまま、まず1件受けるところまでの話です。

最初の1件が取れない理由は、たいてい「入口の選び方」にある

相談を受けていて気づくのは、多くの方が最初から難しい入口を選んでいることです。

宅建の資格で受けられる仕事には、資格そのものが要件になる仕事と、資格を知識として使う仕事があります。前者は宅地建物取引業者の中で発生する業務で、契約形態や専任の宅地建物取引士の要件が絡むため、外部の人が新規で入るのはハードルが高い。後者は執筆、監修、教材作成、資料整備といった仕事で、宅建業免許も特別な契約形態も必要ありません。

実績ゼロの状態で最初に狙うべきは、後者です。ここを間違えて前者ばかり応募していると、いつまでも返事が来ません。応募先が悪いのではなく、そもそも新規の外部人材を採る構造になっていない領域に応募しているだけなんです。

最初は小さな案件から始めて信頼を積み重ね、徐々に単価や案件数を増やしていくのが、副業を長続きさせるコツです。いきなり大きく稼ごうとすると本業に支障が出たり、品質が下がって信頼を失ったりするリスクがあります。月5万円を目標に、着実にステップアップしていきましょう。出典: jutaku-s.com

この考え方は、実際に長く続いている方の動き方と一致します。焦って大きい案件を追いかけた方ほど、途中で止まっています。

実績ゼロでも通りやすい仕事の型

具体的に、最初の1件になりやすい仕事の型を挙げます。

1つ目は、不動産系メディアの記事監修です。すでに書かれた記事を読んで、法令の記述が正しいか、誤解を生む表現がないかを確認し、コメントを返す仕事です。1本あたり1万円から3万円程度が相場の中心で、作業時間は1本1時間から2時間ほど。文章を一から書く必要がないので、書くことに慣れていない方でも入りやすい入口です。

2つ目は、宅建試験の解説や講座教材の作成です。過去問の解説文を書く、テキストの改訂案を出す、といった仕事で、資格を取ったばかりの人ほど記憶が新しく有利に働きます。単価は1問あたり500円から2,000円の範囲が多く、まとまった本数で発注されることがあります。

3つ目は、不動産会社や管理会社の社内文書の整備です。重要事項説明書のひな型の見直し、賃貸借契約書の条項チェック、社内マニュアルの改訂、新人研修用の資料作成といった仕事が該当します。会社の中に宅建士がいても、日々の業務で手が回らないため外に出るケースがあります。

4つ目は、物件情報のデータ整備です。単価は高くありませんが、法令上の制限や用途地域の記載が正しいかを判断できる人は限られるため、単純入力より条件がよくなります。

探す場所を1つに絞らない

「宅建副業」で検索して出てくるのは、宅建業者の求人が中心です。ここだけを見ていると、記事監修や教材作成の仕事は視界に入りません。

探す先を分けてください。宅建士としての事務が発生する仕事は不動産業界の求人経路で、知識を使う仕事は業務委託のマッチングサービスや、ライティング・編集の案件が集まる場所で見つかります。後者では「宅建」というキーワードでは出てこず、「不動産監修」「不動産記事」「住宅ライター」といった言葉で募集されていることが多いんです。検索語を変えるだけで、見える案件が変わります。

キャリアや働き方に関する相談を受ける形の仕事がどう募集されているかはキャリア・副業・人生相談のお仕事にまとまっています。専門知識を持つ人が相談を受ける形の案件がどう組み立てられているかを見ておくと、宅建の知識を相談業務に転用する発想が出てきます。

最初の1件を取るための準備は3つだけ

案件を探す前に、手元に用意しておくものがあります。多くはありません。3つだけです。

1つ目自己紹介文をつくる

これが最も重要で、最も手を抜かれているところです。多くの方の自己紹介は「宅地建物取引士の資格を持っています。よろしくお願いします」で終わっています。これでは発注側が判断できません。

発注側が知りたいのは、資格の有無ではなく「この人に頼むと自分の何が楽になるのか」です。だから、資格そのものではなく、資格を通して何が判断できるかを書きます。

たとえば、こういう書き方です。「宅地建物取引士。賃貸仲介の実務を通じて、重要事項説明書と賃貸借契約書の記載を日常的に確認してきました。不動産関連の記事について、法令上の記述の正確さ、誤解を生みやすい表現、根拠の欠けている箇所を指摘できます。宅地建物取引業免許は保有していないため、取引の媒介は行いません」。

最後の一文が効きます。できないことを先に書いてある文章は、信用されます。発注側は「どこまで頼めるのか」を確認する手間が省けるからです。

実務経験がない方でも書けます。「宅地建物取引士。試験合格後に登録実務講習を修了。宅建業法、民法の債権関係、建築基準法の集団規定について、条文レベルで根拠を確認しながら文章の正確さをチェックできます」といった書き方なら、実務経験の有無に触れずに、できることだけを伝えられます。嘘は書かない。でも、できることは具体的に書く。この2つは両立します。

2つ目サンプルを1本つくる

実績がないなら、作ってしまうのが早いです。既に公開されている不動産関連の記事を1本選び、監修者の立場でチェックした結果をまとめる。指摘は5件から10件程度で十分です。

書き方の形はシンプルにします。該当箇所を引用し、何が問題か、どう直すか、根拠となる条文や制度は何かを並べる。これをA4で2枚程度にまとめておく。提案するときにこれを添えれば、実績の代わりになります。

ここで大事なのは、他社の記事を実名で批判する形にしないことです。サンプルとして提出する際は媒体名を伏せるか、自分で書いた練習用の文章をチェック対象にする。指摘の質を見せることが目的なので、対象が何であるかは関係ありません。

もう1つ、練習にちょうどよい題材があります。自分が受験時代に間違えた問題です。なぜ間違えたのか、どこを読み違えたのかを解説文の形で書いてみる。宅建試験の教材制作を発注する側は、まさにこの視点を持つ書き手を探しています。

3つ目受けられる範囲と受けられない範囲を決めておく

これは自分を守るための準備です。宅地建物取引業法は、重要事項の説明、35条書面への記名、37条書面への記名を宅地建物取引士の事務と定めています。ただし、これらは宅建業者が行う取引の中で発生するもので、外部の宅建士が業務委託の形で引き受けられるかどうかは、専任の宅地建物取引士の要件や従業者としての位置づけとの関係で扱いが変わります。

つまり、「宅建士だから重説を受託できる」とは言い切れません。そういう依頼が来たら、その場で受けずに、依頼元の宅建業者と、その免許権者である都道府県の宅建業免許担当課に確認してもらってください。断るのではなく、確認を挟む。これで自分も相手も守れます。

同じように、報酬を得て売主と買主をつなぐような依頼も要注意です。単発でも、知人からの紹介でも、反復継続して報酬を受け取れば媒介にあたる可能性があります。宅地建物取引業の免許がない状態でこれを行うと法令違反になり得ます。行政書士など他の資格の独占業務との線引きが問題になる場面もあるので、行政書士の業務範囲も一度目を通しておくと判断しやすくなります。

宅建という資格が実務でどう位置づけられているかは宅地建物取引士（宅建）の資格ガイドに整理があります。試験の話ではなく、資格を持ったあとに何ができるのかという観点でまとまっているので、自分の説明文を作るときの材料になります。

提案文に何を書くか

準備ができたら、応募です。ここで通る文と通らない文の差は、はっきりしています。

通らない提案文の共通点

よくあるのは、次のような文です。

「はじめまして。宅地建物取引士の資格を保有しております。丁寧な仕事を心がけております。ご縁がありましたらよろしくお願いいたします」

悪い文ではありません。ただ、これを読んだ発注者は何も判断できません。丁寧かどうかは頼んでみないと分からないし、資格の有無だけなら他の応募者にもあります。

もう1つ多いのが、長すぎる文です。経歴を時系列で全部書いてしまう。発注者は20件以上の応募を短時間で見ていることがあり、長い文は最後まで読まれません。

通る提案文の組み立て

順番はこうです。

最初に、依頼内容を読んだうえでの理解を1文で返します。「不動産売却の流れを解説する記事について、法令面の記述をチェックする仕事と理解しました」。これがあるだけで、募集要項を読んでいることが伝わります。テンプレートを貼り付けている応募者との差はここで付きます。

次に、自分が何を判断できるかを書きます。「重要事項説明の対象となる項目、媒介契約の種類ごとの制約、瑕疵担保責任から契約不適合責任への移行にともなう記述の古さについて、条文と照らして確認できます」。抽象的な「対応できます」ではなく、具体的な論点を挙げます。

3つ目に、作業の進め方を書きます。「初回は本文を通読したうえで、指摘箇所を表形式でお戻しします。1本あたり2営業日をいただければ対応可能です」。相手が発注後の流れを想像できる状態にします。

4つ目に、できない範囲を書きます。「宅地建物取引業免許は保有していないため、取引の媒介や重要事項説明そのものの代行は承っておりません」。

最後に、サンプルを添えます。「参考として、公開記事を対象に監修コメントを作成した例を添付します」。

全体で400字から600字。これ以上長くしないでください。

単価をどう書くか

最初の1件の金額をどう決めるか。ここも悩む方が多いところです。

いきなり相場の上限を提示すると、実績がない段階では選ばれにくくなります。かといって極端に安く出すと、その金額が自分の基準として定着してしまい、あとから上げるのが難しくなります。

現実的なのは、相場の下限から中間あたりを提示して、「初回は分量と工数の見立てを合わせたいので、この条件でお願いします」と書き添える方法です。値引きではなく、初回の条件合わせだと位置づける。これなら次回から調整できます。

文章まわりの仕事全般の単価水準は著述家，記者，編集者の年収・単価相場で職種としての分布が確認できます。宅建の知識が要件になる案件は、一般的なライティングより上に振れる傾向があるので、この分布より低い金額を自分から出す必要はありません。

最初の1件を受けたあとにやること

受注できたら、そこで終わりではありません。むしろ、ここからが本番です。1件目を2件目につなげる動きがあります。

納品の形を整える

指摘や原稿をどう渡すかで、印象が大きく変わります。本文にコメントを直接書き込むより、指摘一覧を表にして別ファイルで渡すほうが、発注側は処理しやすいです。項目は、該当箇所、指摘内容、修正案、根拠の4列。根拠の列があると、社内で確認を取るときにそのまま使えます。

納期は必ず守ってください。守れないと思ったら、締切の前日ではなく、着手した日に伝える。これだけで信頼の残り方が違います。

次の依頼が出やすい形で終える

納品時に一文添えます。「他の記事についても、同様の観点で確認が必要なものがあればお声がけください」。売り込みではなく、継続の入口を開けておく形です。

不動産系メディアは、法改正のたびに過去記事の見直しが発生します。この作業を任せられる人を探すのは、発注側にとって手間のかかる仕事です。一度信頼された人には、次の改正のときに真っ先に声がかかります。1件目の目的は、報酬そのものより、この位置に入ることだと考えてください。

記録を残す

受けた案件の内容、作業時間、報酬、どんな指摘をしたかを記録しておきます。3件たまれば、それが実績欄になります。守秘義務がある案件は媒体名を伏せて、「不動産売買に関するWebメディアの記事監修、月間4本、継続中」といった書き方にすれば問題ありません。

応募する案件を見分けるチェックリスト

案件はたくさんあるように見えて、実際に応募する価値があるものはそう多くありません。時間を無駄にしないために、応募前に確認しておきたい点を挙げておきます。

まず、募集要項に作業内容が具体的に書かれているかを見ます。「不動産に詳しい方を募集」だけで、何をどれくらいやるのかが書かれていない募集は、発注側も設計ができていないことが多いです。着手してから作業範囲がふくらみ、当初の報酬と釣り合わなくなる。こういうご相談は実際によくあります。

次に、報酬の決め方が示されているかを見ます。1本いくらなのか、時間単価なのか、成果に応じてなのか。ここが曖昧なまま進むと、納品後に金額でもめます。書かれていない場合は、応募の段階で「1本あたりの想定報酬と、想定される分量を教えていただけますか」と聞いてかまいません。この質問をしたことで落とされる案件なら、受けなくて正解です。

3つ目に、資格の使われ方を確認します。募集に「宅地建物取引士の資格をお持ちの方」とあっても、それが監修者としての肩書きを使いたいだけなのか、実際に宅建士の事務を行ってほしいのかで、必要な確認事項がまったく違います。前者なら通常の業務委託として進められますが、後者なら契約形態の適法性を先に整理する必要があります。募集文だけで判断せず、必ず確認してください。

4つ目に、名前の出し方を確認します。監修者として実名と資格を掲載する形なのか、社内資料として非公開なのか。実名で出す場合は、掲載後の記事が改稿されて、自分が確認していない記述が監修済みとして残るリスクがあります。「改稿時は再確認の機会をいただきたい」と伝えておくと安全です。

5つ目に、支払いのタイミングを見ます。納品から支払いまでの期間が明示されているか。月末締めの翌月末払いが一般的ですが、これより長い条件を提示された場合は理由を聞いておくとよいです。

最初の3か月をどう組み立てるか

いきなり毎月安定した収入を目指す必要はありません。最初の3か月は、収入より「回る形を作る」ことに集中したほうが、結果的に早く安定します。

1か月目にやることは、準備と応募です。自己紹介文を書き、サンプルを1本作り、受けられる範囲を決める。ここまでで数日かかります。そのうえで、条件に合う案件に応募していきます。応募数の目安は、週に3件から5件。数を打つより、1件ずつ募集内容を読んで提案文を書き分けるほうが通ります。同じ文面を貼り付けた応募は、読む側にはすぐ分かります。

2か月目は、受注した1件を丁寧に仕上げることに集中します。この時期に他の案件を並行して抱えると、本業との両立が崩れます。1件目は時間がかかって当然です。作業時間を記録しておくと、次から見積もりが正確になります。

3か月目に、継続の話と2件目の応募を進めます。1件目の納品時に継続の入口を開けておけば、この時期に声がかかることがあります。声がかからなくても問題ありません。1件目の実績を自己紹介文に書き足したうえで、応募を再開します。実績が1件あるだけで、返信率は明確に変わります。

この3か月で1件でも受注できていれば、資格を仕事に換える回路はできています。あとは同じことを繰り返しながら、単価と本数を調整していくだけです。

本業との両立で崩れないための線引き

副業を始めた方が最初に疲れるのは、作業量ではなく、切り替えができないことです。平日の夜に案件のことを考え続けてしまい、休んだ感覚がないまま朝を迎える。こういうご相談は本当に多いです。

対処としては、作業する曜日と時間帯を先に決めてしまうのが有効です。平日は火曜と木曜の夜だけ、休日は土曜の午前だけ、といった形で枠を決める。その枠の外では案件のファイルを開かない。決めておくと、頭の中で仕事が続く時間が減ります。

納期の伝え方も工夫できます。実際に作業できる時間から逆算して、少し余裕を持たせた日程を伝える。前倒しで納品するぶんには誰も困りませんが、遅れると信頼に響きます。最初のうちは、自分が思うより長めに見積もっておいて大丈夫です。

体調や本業の繁忙期で手が止まりそうなときは、黙って抱え込まないでください。着手前に伝えれば、多くの発注者は日程を調整してくれます。連絡が来ないまま納期を過ぎることのほうが、はるかに印象を悪くします。

独立を考えるのは、もっと後でいい

副業として動き始めると、「いずれ免許を取って独立したほうがいいのだろうか」と考え始める方がいます。これについては、急がないほうがいい理由があります。

十分に可能であり、実際にそのルートで独立する方もいます。ただし、自分で宅建業の免許を取得して開業するには、事務所の設置や営業保証金（または保証協会への加入）など、初期費用として最低でも150〜200万円程度の資金が必要です。まずは副業で顧客基盤や業界内の人脈を築き、安定した案件の見通しが立ってから独立を検討するのが堅実です。副業期間中にFPや賃貸不動産経営管理士などの関連資格を取得しておくと、独立後のサービスの幅が広がります。出典: jutaku-s.com

免許を取ると、取引がない月でも固定費が出ていきます。事務所の家賃、保証協会の会費、更新の手数料。副業で受けている仕事にはこの固定費がありません。まず収入の柱を1本作ってから考えても、遅くはありません。

なお、副業の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要になります。会社員のまま副業を続ける場合の税務や勤務先との関係については、事前に整理しておくと後で慌てません。

資格を持っている人が止まってしまう本当の理由

在宅ワークとフリーランスの市場を長く運営してきた立場から見ていて、繰り返し感じることがあります。資格を持っているのに動けない方の多くは、案件がないから止まっているのではありません。自分が何を提供できるのかを言葉にできていないから止まっています。

運営者として見てきた限りでは、受注が続く人には共通点があります。「宅建を持っています」ではなく「この分野の記述の正しさを判断できます」という形で、自分の役割を狭く、具体的に定義しているんです。狭く定義すると仕事が減りそうに思えますが、実際は逆でした。狭いほど、探している側から見つけてもらいやすくなります。

もう1つ、長く続いている方に共通しているのは、単発の作業を積み上げるのではなく、「この人に聞けば早い」という関係を作ることに時間を使っている点です。1本の記事を丁寧に見るより、その媒体の記事全体の傾向を把握して、次に注意すべき点を先回りして伝える。この動き方をしている方は、単価交渉をしなくても条件が上がっていきます。

金額の話も少しだけ書いておきます。仕事を受ける経路に中間手数料が乗るかどうかで、同じ報酬額でも手元に残る金額は変わります。依頼する側から見れば、中間コストがないぶん同じ予算でより多く依頼できる。受ける側から見れば、同じ作業でも手取りが厚くなる。手数料0%という条件の価値は、1件あたりの差ではなく、継続して受けたときの積み上がりに現れます。不動産の直接取引に慣れている宅建士の方には、この構造は理解しやすいはずです。

案件を探す範囲は、不動産に限定しないほうが選択肢が広がります。マーケティング領域でどんな発注が出ているかはAI・マーケティング・セキュリティのお仕事にまとまっています。不動産系メディアの多くはマーケティング部門が発注元なので、この領域の相場感を知っておくと交渉がしやすくなります。

副業を始めるときの全体的な流れや、つまずきやすいポイントについては副業始め方ガイド！星野ゆいが教える失敗しない4ステップとおすすめに手順としてまとまっています。資格の種類にかかわらず共通する部分が多いので、最初に一度目を通しておくと迷いが減ります。未経験の分野で案件を取りにいくときの考え方はフリーランス英語案件未経験始め方！2026年最新の海外副業術にも整理があり、実績ゼロからどう信頼を作るかという点で共通する部分があります。

最初の1件は、たしかにいちばん重いです。でも、越えるためにやることは決まっています。入口を選び直す。自己紹介文を書き直す。サンプルを1本作る。できない範囲を先に書く。この4つを済ませてから応募すれば、返事が返ってくる確率は変わります。焦らなくて大丈夫です。順番に進めてください。