宅建士登録実務講習のオンライン相談の仕事

2026年1月8日

長谷川奈津

この記事のポイント

✓宅建士登録実務講習を修了して登録した人が
✓オンライン相談の副業をどこまでできるのかを整理しました
✓答えてよい範囲と越えてはいけない線

登録実務講習を修了して、宅地建物取引士としての登録が済んだ。手元には宅建士証がある。けれど不動産会社に勤めた経験はない。この状態で「オンラインで相談を受ける仕事」ができるのかどうか、判断がつかないまま止まっている人がとても多い。結論から書くと、できます。ただし、答えてよい範囲は法律で線が引かれていて、その線を知らないまま受けると、報酬を得る前に危ない橋を渡ることになります。これ、知らない人が本当に多いんです。この記事では、講習を終えた直後の人が実際に受けられる相談の形と、越えてはいけない線を、根拠になる法律の名前を示しながら整理します。

登録実務講習を修了した人が持っている材料は何か

登録実務講習は、宅建試験に合格したものの実務経験が2年に満たない人が、登録の要件を満たすために受けるものです。つまり講習を修了した人は、定義上「実務経験のない宅建士」です。ここを引け目に感じて動けなくなる人がいますが、相談の仕事という観点で見ると、講習で扱った内容はそのまま使える材料になります。

講習の演習では、重要事項説明書と契約書面の作成を一通り体験します。登記記録をどう読むか、公図と地積測量図が何を示しているか、都市計画法や建築基準法の制限がどの欄に落ちてくるか。この「書類のどこに何が書いてあるか」という知識は、相談を受ける側にとって中心の道具です。相談者が持ち込んでくるのは、たいてい紙かPDFだからです。

一般の相談者は、重要事項説明書を渡されても、どこを見れば自分に不利な条件が書いてあるのかが分かりません。契約直前に大量の書面を渡されて、その場で読み切れないまま署名を求められる。この落差が、相談という仕事が成り立つ理由です。書類の構造を知っている人が、構造を知らない人に対して「この欄は何を意味しているか」を説明する。これが相談の中身の大半を占めます。

一方で、講習だけでは埋まらないものもはっきりしています。相場の肌感覚、特定の地域の慣行、仲介会社の内部事情、トラブルになったときの実際の落としどころ。こうした話は経験の蓄積がものを言う領域で、修了直後に語れるものではありません。相談の仕事を始めるなら、この二つを自分の中で仕分けておくことが最初の作業になります。

不動産の相談がオンラインに移った理由

不動産の話は対面が当たり前でした。それが変わった転換点は、重要事項説明のオンライン化です。賃貸取引でのIT重説が先に本格運用となり、その後に売買取引にも広がりました。さらに書面の電子化が認められたことで、契約に関わる手続きが画面の中で完結する場面が増えています。手続きがオンラインで進むなら、その前段にある相談もオンラインでよい、という流れは自然に生まれました。

もう一つの背景は、相談したい相手が身近にいないという状況です。家を買う、部屋を借りる、相続した土地をどうするか。いずれも人生で数回しか経験しない出来事で、周囲に経験者が少ない。仲介会社に聞けば答えは返ってきますが、その会社は取引の当事者でもあるため、相談者は「中立の意見が欲しい」と考えます。利害関係のない立場から書類の読み方を教えてくれる人への需要は、ここから生まれています。

副業として不動産の資格を使う場合、収入の水準についてはこう整理されています。

宅建資格を活かして副業に取り組んだ場合、得られる収入は月5～10万円程度です。なかには稼げないと感じている人もいますが、実際に稼げる金額や求人数などは具体的な副業の内容によってさまざまです。副業の内容によってどのような違いがあるか把握したうえで、取り組む副業を検討しましょう。出典: u-can.co.jp

つまり、相談だけで本業を置き換えるという話ではありません。月に数万円の幅で、時間と場所を選ばずに積み上げていく仕事として見るのが現実的です。

オンライン相談として実際に持ち込まれる質問

相談の中身は、相談者の立場によってきれいに分かれます。修了直後の人がどこから受けるかを決めるうえで、この分類が役に立ちます。

借りる側からの相談

件数がもっとも多く、内容が定型に近いのがこの層です。原状回復の負担がどこまでか、敷金がなぜ戻らないのか、更新料の扱い、退去時に請求された金額の妥当性、保証会社の契約内容。国土交通省が出している原状回復のガイドラインという共通の物差しがあるため、書類を見ながら「一般的にはこう整理されている」と説明しやすい領域です。

相談の単価は高くありませんが、30分から60分で完結する案件が多く、回転が速い。講習を終えたばかりの人が最初に受ける相談として、現実的な入口になります。

買う側からの相談

重要事項説明書を事前にもらったが読み方が分からない、という相談が中心です。私道負担の有無、接道の状況、市街化調整区域かどうか、既存不適格の扱い、管理規約で禁止されている使い方。どれも書面のどこかに書かれているのに、素人が読むと見落とす部分です。

この層は金額の大きい判断を控えているため、相談に対して報酬を払う心理的な抵抗が小さい。ただし「この物件を買うべきか」という価値判断そのものを求められることがあり、そこは慎重に扱う必要があります。書面に書かれている事実の意味を説明することと、買うかどうかを決めることは別の作業です。

売る側や相続がからむ相談

難易度が上がるのがこの層です。相続した実家をどうするか、共有名義の不動産をどう処理するか、境界が確定していない土地を売れるか。話の中に相続分や遺産分割、譲渡所得の課税といった論点が混ざり込むため、宅建士の守備範囲を超える部分が必ず出てきます。

修了直後にこの層を正面から受けるのは勧められません。受けるとしても「不動産の売却手続きの流れ」に限定し、権利関係や税額の判断が出た時点で専門職に振る、という運び方が必要になります。

答えてよい範囲と、越えてはいけない線

ここが記事の中心です。相談の仕事で事故が起きるのは、能力の不足ではなく線の引き方を知らないことが原因です。

宅地建物取引業の免許との関係

宅地建物取引業法は、宅地や建物の売買、交換、その媒介や代理を業として行う場合に免許を求めています。宅建士の資格を持っていることと、宅建業の免許を持っていることは別の話です。個人が資格だけで媒介行為を行えば、無免許での営業に該当するおそれがあります。

相談の仕事を設計するときは、この点をはっきりさせておく必要があります。相談者と売主を引き合わせる、物件を紹介する、条件の交渉を代わりに進める。こうした行為は媒介に近づいていきます。一方、相談者が持ってきた書面の意味を説明する、一般的な手続きの流れを教える、確認すべき点を挙げる。これらは媒介そのものではありません。ただし個別の事情によって評価が変わりうるため、自分の提供するサービスの形が固まった段階で、行政の相談窓口や専門家に確認しておくことをお勧めします。

重要事項説明そのものの扱い

宅地建物取引業法第35条が定める重要事項説明は、宅建業者が取引の相手方に対して行うものであり、説明する人は宅建士でなければなりません。副業として「重要事項説明の代行」を受ける形は実際に存在しますが、その場合は宅建業者と雇用や業務委託の関係を結んだうえで、その業者の取引として行うのが前提になります。

独占業務とは、宅建資格者でなければ対応できない業務のことです。具体的には、重要事項の説明や重要事項説明書への記名などがあげられます。不動産会社は、従業員の5人に1人以上の宅建資格者を配置する義務があります。宅建資格者を最低限の人数しか配置していない不動産会社の場合、土日や繁忙期になると独占業務に対応できる人員が不足するケースが多いです。そのような不動産会社と契約し、独占業務を代行する副業が存在します。独占業務の代行の時給相場は900〜1,500円程度です。出典: u-can.co.jp

つまり、個人として相談者から直接依頼を受けて重要事項説明を行う、という形は成り立ちません。自分が受けているのは「書面の読み方の説明」なのか「取引としての重要事項説明」なのか。この区別を、依頼を受ける前の文面ではっきり書いておくことが自分を守ります。

他の資格の独占業務との境目

相談を受けていると、必ず隣の領域に足がかかります。代表的なのは三つです。

一つ目は法律事務です。弁護士法第72条は、報酬を得る目的で法律事件に関する法律事務を取り扱うことを、弁護士以外に禁じています。「相手方と交渉してほしい」「内容証明を書いてほしい」「訴訟になったらどうするか」といった依頼は、この線に触れます。

二つ目は登記です。司法書士法は登記手続きの代理を業として行うことを制限しています。「所有権移転の登記をやってほしい」は受けられません。

三つ目は税務です。税理士法は税務代理や税務相談を制限しています。譲渡所得がいくらになるか、控除が使えるか、といった個別の税額計算は避ける領域です。一般的な制度の名前を挙げて「こういう制度があるので税理士に確認してください」と伝えるところまでが安全な範囲になります。

これらは条文の文言だけで機械的に線が引けるものではなく、個別の事情で評価が変わります。自分のサービス内容が固まった時点で、専門家に確認しておくのが確実です。

断定しない言い方を身につける

線を守るための実務的な技術が、言い方です。相談の現場では「一般的にはこう扱われています」「この書面上はこう読めます」「ここは判断が分かれるので確認が必要です」という三つの型を使い分けます。

危ないのは「大丈夫です」「問題ありません」「そのまま契約して構いません」という断定です。相談者は判断を委ねたがるため、断定を求めてきます。ここで応じてしまうと、後で結果が違ったときに責任の話になります。判断は相談者本人が行い、こちらは材料を渡すという構図を、最初の説明で共有しておくことが必要です。

実務経験がないことを、どう扱うか

修了直後の人が最初につまずくのがここです。経験がないことを隠すか、開示するか。運営者として在宅の仕事の現場を長く見てきた立場から言えば、隠して受けた人はほぼ例外なく途中で苦しくなっています。相談は対話なので、経験の有無は数回のやり取りで相手に伝わってしまうからです。

現実的な進め方は、扱う範囲を先に狭く決めて、その範囲を明示することです。「賃貸借契約の書面の読み方に限って説明します」「売買の相談は書面の確認までとし、価格の妥当性や税金の計算は扱いません」と書いておく。範囲が明示されていれば、相談者はその範囲で期待を持ちます。範囲外の質問が来たら、扱わないと伝えて紹介先を示す。この運用ができる人は、経験がなくても評価が下がりません。

もう一つ有効なのが、答えられなかった質問を記録しておく習慣です。答えられなかった項目は、そのまま自分が次に埋めるべき知識のリストになります。相談を数十件受けたころには、同じ質問が繰り返し来ることに気づきます。頻出の質問に対して根拠つきで答えられるようになった時点で、経験の不足はほぼ問題にならなくなります。

仕事の受け取り方

相談の依頼がどこから来るかは、大きく三つの経路に分かれます。

相談を仲介するサービスを使う

有資格者と相談者をつなぐサービスがいくつかあり、プロフィールと対応範囲を登録して待つ形になります。集客をしなくてよいのが利点で、修了直後の人が最初に実績を作る場所としては合理的です。

一方で、こうした仲介サービスは成約額に対して手数料がかかります。手数料が20%近い水準になると、5,000円の相談で手元に残るのは4,000円程度です。実績を作る段階では割り切れますが、継続的な収入として考えるなら、いずれ手数料のかからない経路を並行して持つことになります。

不動産会社やメディアから業務委託で受ける

不動産会社が自社サイトに相談窓口を置き、その一次対応を外部に出す形があります。会社側の管理下で動くため、線の引き方について会社の指示が入り、その意味では安全です。単価は仲介サービスより安定し、稼働の見通しも立ちます。

こうした業務委託の募集は、在宅ワーク求人サイトや業務委託マッチングサービスに出ています。相談業務は分類上「キャリア・副業・人生相談」に近い領域で扱われることが多く、キャリア・副業・人生相談のお仕事では、対話を中心とした業務委託がどのような条件で募集されているかがまとまっています。仕事の探し方の型を知るという意味で、目を通しておく価値があります。

自分で入口を作る

自分のサイトやSNSで相談を受ける形です。手数料がかからず、単価も自分で決められる代わりに、集客の作業が乗ります。書面の読み方についての記事を継続的に出し、そこから相談につなげるのが定番の流れです。集客の技術そのものは不動産の知識とは別物で、SEO対策・MEO対策の副業で稼ぐ方法｜必要なスキルと案件相場で扱われている検索経由の集客の考え方は、そのまま相談業の入口づくりに応用できます。

報酬の決め方と時間の使い方

相談の報酬は、時間で決める形が扱いやすくなっています。30分と60分の二つの枠を用意し、事前に書面を送ってもらう。この形にすると、当日の時間を説明に集中して使えます。

書面を読む時間は報酬に含めるべきです。重要事項説明書を一式受け取って目を通すには30分から1時間かかります。これを無料の準備時間として扱うと、実質の時給が半分になります。「事前資料の確認を含む」と明記して価格を設定するのが正しい形です。

単価の設計で見落とされやすいのが、手数料の影響です。同じ1万円の相談でも、仲介サービス経由と直接依頼では手取りが大きく変わります。手数料0%の直接取引であれば、依頼者は同じ予算でより多く頼めて、受け手の手取りは厚くなる。運営者として二十年この市場を見てきた実感として言えば、長く続いている人ほど、単価を上げることよりも、手数料の乗らない経路の比率を増やすことに時間を使っています。

相談当日までに準備するもの

準備は三つに絞れます。第一に、画面共有ができる環境です。書面を一緒に見ながら話すため、画面共有の操作に迷わないことが必須になります。第二に、受け取った書面の扱いを決めた文面です。個人情報を含む書類を預かるため、保管期間と削除の方法を書いておく。第三に、対応範囲と免責を書いた一枚です。判断は相談者本人が行うこと、扱わない領域があること、この二点を事前に共有しておきます。

当日の進め方も型があります。最初の5分で相談者の状況と、いつまでに何を決める必要があるかを聞く。次に書面を順に見て、注意が要る欄を指摘する。最後に、相談者が自分で確認すべき項目を箇条書きで渡す。この「持ち帰れる形」を残すかどうかで、相談者の満足度が大きく変わります。口頭で説明しただけでは、相談者は数日で忘れてしまうからです。

行き違いが起きやすい場面と、その防ぎ方

相談の現場で実際に起きる行き違いは、いくつかの型に収まります。匿名で整理すると、次のようなものです。

一つ目は、相談者が「代わりにやってくれる」と思い込んでいる場合です。書面の読み方を説明する約束で受けたのに、話の途中で「不動産会社に連絡して条件を変えてもらえないか」と頼まれる。これは交渉の代理であり、弁護士法の制限に触れる可能性がある領域です。断るときは、能力の問題ではなく法律上の線であることを伝えると、相談者も納得しやすくなります。

二つ目は、結論だけを求められる場合です。「買っていいのか、だめなのか、どちらですか」と迫られる。ここで気を遣って曖昧に肯定してしまうと、後で「大丈夫だと言われた」という話になります。判断材料を並べたうえで、判断するのは本人であることを明確にする。この一手間を惜しまないことが、相談を長く続ける条件になります。

三つ目は、資料の不足です。重要事項説明書だけを送ってきて、契約書の案文や管理規約が入っていない。この状態で答えると、後から出てきた書面と食い違うことがあります。事前に必要な資料の一覧を渡し、揃っていない場合は「この範囲でしか判断できない」と前置きしてから始めるのが安全です。

四つ目は、料金の認識違いです。相談時間を超えて話が続き、追加料金の話をしないまま終わる。次回から時間を延ばされるようになり、実質の時給が下がっていきます。延長の扱いを最初に決めておくだけで、この種の摩擦はほぼ消えます。

これらはどれも、事前の文面で防げるものです。相談を受ける前に渡す文面に、扱う範囲、扱わない範囲、判断の主体、資料の一覧、時間と延長の扱いを書いておく。この一枚が、相談業を続けるうえでもっとも費用対効果の高い準備物になります。なお、内容に不安がある場合や、実際にトラブルが起きてしまった場合は、弁護士に相談してください。

知識を古くしないための続け方

不動産の相談で扱う内容は、法令や制度の改正で中身が変わります。登録実務講習で学んだ知識も、時間が経てば前提がずれていきます。相談の仕事を続けるなら、更新の仕組みを自分で用意しておく必要があります。

現実的なのは、情報源を三つに絞ることです。第一に、国土交通省が公表する制度の改正情報。第二に、相談で頻出する論点についての公的なガイドライン。第三に、宅建士証の更新に合わせて受ける法定講習の内容です。宅建士証の有効期間は5年で、更新時には法定講習を受けることになります。この機会に、直近の改正がまとめて確認できます。

もう一つ有効なのが、相談の記録を残して見返すことです。相談ごとに、質問の内容、答えた根拠、答えられなかった項目を短くメモする。これを三か月分ためると、自分が扱えている範囲と、扱えていない範囲がはっきり見えます。運営者として長くこの市場を見てきた立場から言えば、伸びる人と止まる人の差はこの記録の有無に出ます。記録がある人は「次に何を覚えればよいか」が具体的なので、学習が空回りしません。

相談という仕事が、在宅の仕事として持っている性質

この市場を運営してきた立場から見ると、相談業には他の在宅仕事にない特徴があります。単価が作業量に比例しないことです。書面を読む速度は経験とともに上がりますが、報酬は時間枠で決まる。つまり、同じ60分の枠でも、扱える論点の数が増えていきます。作業量で稼ぐ仕事は上限がありますが、相談は密度で伸びる仕事です。

もう一つは、相談が別の仕事の入口になることです。相談を受けた相手から記事の監修を頼まれる、書面のチェックを継続で頼まれる、社内向けの説明会を頼まれる。相談は関係が生まれる場所なので、そこから派生する仕事が続きます。運営者として見てきた限りでは、長く続く人ほど、単発の相談件数を追わずに「この人に聞けば整理がつく」という関係を作ることに時間を使っています。

報酬の相場を考えるうえで、対話や文章を扱う職種の水準を知っておくと判断がしやすくなります。著述家，記者，編集者の年収・単価相場には、説明や文章を仕事にする職種の収入分布がまとまっており、相談の単価を決めるときの物差しになります。また、隣接する領域として書類作成を扱う資格の範囲を知っておくと、自分がどこまで受けられるかの判断が速くなります。行政書士の解説では、書類の作成や手続きの代理がどの資格の守備範囲なのかが整理されていて、相談を受けるときの線引きの参考になります。

最後に、相談の仕事を始める人に共通して伝えていることを書いておきます。範囲を狭く決めること、断定しないこと、記録を残すこと。この三つを守っている人は、実務経験がなくても相談者から信頼されています。逆に、範囲を広く見せて集めた人は、たいてい早い段階で扱えない相談を抱えて止まります。法律は、線を守っている人を守る側に立ちます。

相談から次の仕事へつながる道筋

相談を続けていると、依頼の形が変わっていきます。最初は単発の相談だけだったものが、書面の事前チェックを継続で頼まれる、社内向けの説明資料の確認を頼まれる、記事の内容が正しいかを見てほしいと頼まれる。このように、相談は他の仕事の入口として機能します。

なかでも接続しやすいのが文章の仕事です。不動産を扱うメディアは、法令や手続きの記述に誤りがないかを確認できる人を探しています。相談で頻出する質問は、そのまま読者の疑問と重なるため、相談の経験が記事の企画に直結します。書く仕事や監修の仕事にどのくらいの水準の報酬がつくのかを知っておくと、依頼が来たときに迷いません。

もう一つは、教える仕事への接続です。相談で同じ質問を何度も受けるようになると、その説明を型として持つことになります。型があれば、少人数の勉強会や個人指導の形に組み替えられます。相談は一対一ですが、教える形にすると同じ時間で複数人に届くため、時間あたりの単価が上がります。

こうした派生の仕事は、待っていて来るものではなく、相談のなかで自分から示すことで生まれます。相談の最後に「同じ内容を資料の形でまとめることもできます」と一言添えるだけで、依頼の幅は広がります。運営者として見てきた限りでは、収入が安定している人ほど、この一言を欠かさずに使っています。

相談の仕事は、資格を取った直後の人が最初に手を伸ばしやすい領域です。設備投資がほとんど要らず、稼働の時間を自分で決められ、扱う範囲を自分で狭められるからです。登録実務講習で書面の構造を一通り見た経験は、それだけで相談者にとっては十分に価値のある材料になります。足りないのは経験ではなく、範囲を決めて伝える準備のほうです。範囲を決め、根拠を示し、判断を相手に返す。この形を守れば、講習を終えた直後からでも相談を仕事として成立させられます。