100万円から始める不動産オーナー｜不動産小口化商品の節税と収益性

「不動産投資に興味はあるけれど、数千万円のローンを組むのは怖い」 「REIT（不動産投資信託）は手軽だけど、相続税対策としての効果が薄い」

こうした投資家のジレンマを解消する手法として、近年急速に注目を集めているのが不動産小口化商品です。

特に、都心の優良物件に100万円単位で投資でき、かつ「現物不動産」と同様の節税メリットを享受できる仕組みは、個人事業主や法人オーナーにとって極めて魅力的な選択肢となります。本記事では、不動産小口化商品のメリット・デメリット、そして具体的な収益性について解説します。

1. 不動産小口化商品とは何か？（REITとの違い）

不動産小口化商品とは、特定の優良不動産を一口100万円程度に小口化して販売する商品です。主に「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づいて運営されています。

REITとの決定的な違い

よく比較されるREIT（リート）との最大の違いは、「投資家が不動産の持分を所有するかどうか」にあります。

• REIT: 投資法人の「証券」を購入する。税務上は「有価証券（株式と同様）」扱い。
• 不動産小口化商品（任意組合型）: 不動産の「共有持分」を購入する。税務上は「現物不動産」の所有と同じ扱い。

この「有価証券」か「現物不動産」かという違いが、後述する節税効果に決定的な差を生みます。

2. 最大のメリット：驚異的な「相続税対策」効果

不動産小口化商品の最大かつ唯一無二のメリットは、相続税評価額を大幅に圧縮できる点です。

なぜ評価額が下がるのか？

現金1,000万円を相続する場合、評価額はそのまま1,000万円です。しかし、不動産小口化商品を通じて不動産として保有すると、評価は「路線価」や「固定資産税評価額」に基づいて行われます。

さらに、その物件が貸し出されている（賃貸住宅やオフィス）場合、借地権割合や借家権割合による減額が適用されます。 その結果、実勢価格（購入価格）に対して、相続税評価額を70%〜80%程度圧縮できるケースも少なくありません。

圧縮率のイメージ

| 投資額 | 相続税評価額（概算） | 圧縮率 | | :