フリーランスローン審査に通るための確定申告書の作り方！所得を隠さない理由

2026年5月1日

丸山桃子

この記事のポイント

✓フリーランスローン審査で落ちる最大の理由は「節税しすぎた確定申告書」
✓所得300万円ラインの壁
✓3期分の決算書の見せ方

「節税のために経費をガッツリ計上してきたのに、いざ住宅ローンを申し込んだら審査落ち」。フリーランス3年目くらいで、この壁にぶつかる方が本当に多いです。アパレル系のEC運営代行をしている知人にも、年商800万円あるのに住宅ローンが通らないと相談されたことがあります。原因は、ほぼ100%「確定申告書の所得欄」にあります。

フリーランスローン審査で見られるのは「年収（売上）」ではなく「所得（経費控除後の利益）」です。ここを理解せずに過剰な節税を続けると、目先の数万円の節税と引き換えに、数千万円の住宅ローンを失うことになります。本記事では、フリーランスがローン審査を通すための確定申告書の作り方、所得をどこまで残すべきか、青色申告の活用法までを、実務目線で詳しく解説します。

フリーランスローン審査の現状とマクロ視点

総務省統計局の労働力調査によると、日本のフリーランス人口は約462万人（2024年時点）に達し、就業者全体の約7%を占めるまでになりました。これだけフリーランスが増えているにもかかわらず、住宅ローンや自動車ローンの審査基準は、いまだに「会社員前提」で設計されているのが実情です。

金融庁が公表している銀行の与信審査ガイドラインを見ても、フリーランス向けの専用審査基準はほとんど整備されておらず、各金融機関が独自に「個人事業主特例」を設けている状況です。つまり、フリーランスがローンを通すには、金融機関の審査担当者に「この人は会社員と同等以上に安定している」と数字で納得させる必要があります。

フリーランスは、直近数年間の経費控除後の所得金額が300万円以上あるかを住宅ローンの審査基準とされます。所得は年収から経費を差し引いた額です。たとえば年収300万円でもローン審査においてはこれより低い額での審査になるため、通過は厳しくなります。

会社員の収入に関する基準は、前年度の税込み年収で300万円であるため、フリーランスのほうが審査が厳しい傾向にあります。

ここで重要なのは「会社員の年収300万円」と「フリーランスの所得300万円」が同じ土俵で比較されている点です。会社員の年収300万円は、額面ベースの数字。一方、フリーランスの所得300万円は、売上から経費を引いた残りです。売上ベースで言えば、フリーランスは500万〜700万円程度の売上が必要になる計算です。

国税庁の統計によると、個人事業主の平均所得は約280万円となっており、住宅ローン審査の最低ラインを下回っています。つまり、フリーランスの過半数は住宅ローン審査の入り口にすら立てていないのが現状です。

フリーランスローン審査で見られる5つのポイント

金融機関がフリーランスのローン審査で見ているポイントを、優先順位順に整理します。多くの方が「年収」だけ気にしていますが、実際は複数の要素を総合判断されています。

1. 直近3期分の所得金額（最重要）

会社員のローン審査が「直近1年の源泉徴収票」だけで完了するのに対し、フリーランスは直近3期分の確定申告書（控）の提出を求められます。これは「事業の継続性」を確認するためです。

3期分のうち1期でも赤字や極端な低所得があると、審査担当者は「事業が不安定」と判断します。たとえば1期目500万円、2期目600万円、3期目200万円という推移は、合計で見れば悪くないものの、3期目の急落が致命傷になります。

逆に、200万円→400万円→500万円という右肩上がりの推移は、たとえ平均が低くても「成長性あり」と評価されることがあります。重要なのは、3期通算で安定または上昇トレンドを示せていることです。

2. 売上ではなく所得の絶対額

ここが多くのフリーランスが勘違いするポイントです。審査で見られるのは「売上」ではなく「所得（売上ー経費）」です。年商1,000万円でも、経費を800万円計上していたら、審査上は所得200万円のフリーランスとして扱われます。

各金融機関の最低所得ラインは概ね以下の通りです。

金融機関種別	最低所得ライン	備考
メガバンク	400万〜500万円	3期平均、独自基準あり
地方銀行	300万〜400万円	地元密着で柔軟な対応
ネット銀行	300万円〜	機械審査で画一的
フラット35	制限なし（返済比率重視）	個人事業主に有利
信用金庫	200万円〜	取引実績で柔軟対応

特に、住信SBIネット銀行や楽天銀行などのネット系は、画一的な機械審査のため、所得ラインを下回ると即落ちになりやすいです。一方、フラット35は独立行政法人住宅金融支援機構が提供しているため、民間銀行よりフリーランスに対して寛容な傾向があります。

3. 借入希望額と返済比率

返済比率（年収に占める年間返済額の割合）は、フリーランスの場合、会社員より厳しく見られます。会社員が年収の35%まで借入可能なのに対し、フリーランスは25〜30%に制限されることが多いです。

たとえば所得400万円のフリーランスの場合、年間返済額の上限は100万円〜120万円。これを月額に直すと約8万〜10万円です。住宅ローン金利1.5%・35年返済で計算すると、借入可能額は約2,600万〜3,200万円程度になります。

都心で物件を探している方には厳しい数字ですが、ここを無理に背伸びすると審査落ちか、通っても返済地獄が待っています。

4. 国民健康保険料・国民年金・税金の納付状況

意外と見落とされがちですが、税金や社会保険料の滞納は致命傷になります。住宅ローン審査では「納税証明書（その3）」の提出を求められることが多く、ここで滞納が発覚すると、所得がいくらあっても審査落ちです。

国税の納税証明書は、e-Taxまたは税務署で取得できます。住宅ローンを申し込む予定があるなら、申込前に必ず納税証明書を自分で取得し、滞納がないか確認しておくべきです。

5. その他の借入状況（クレジットカードのキャッシング含む）

カードローン、自動車ローン、奨学金、クレジットカードのキャッシング枠（使っていなくても枠そのもの）が審査に影響します。フリーランスは収入が不安定と見られるため、他の借入があると、より厳しく見られます。

特に注意すべきは、ビジネス用途で使っているクレジットカードのキャッシング枠です。日本政策金融公庫の創業融資などを受けている場合は、それも申告対象になります。

確定申告書を「審査に通る形」で作る具体的な方法

ここからが本記事のコアです。フリーランスローン審査を見据えた確定申告書の作り方を、実務レベルで解説します。

青色申告特別控除65万円をフル活用する

まず大前提として、青色申告は必須です。青色申告特別控除65万円は、所得から差し引かれる控除でありながら、ローン審査上は「所得の一部」とみなされる金融機関が多いです。

つまり、青色申告で所得400万円（控除前465万円）の人は、審査上「465万円相当」として扱われる可能性があります。白色申告で所得400万円の人とは、同じ所得でも審査上の評価が変わります。

青色申告65万円控除を受けるには、e-Taxでの電子申告または電子帳簿保存が必須です。郵送や税務署窓口提出だと55万円控除に下がります。10万円の差は、税額にも所得証明にも効いてくるので、必ずe-Tax申告を選びましょう。

経費は「正当性のあるもの」だけに絞る

節税のために何でも経費にする時代は終わりです。ローン審査を通すなら、経費は「事業に必要不可欠なもの」だけに絞り、所得をある程度残す戦略が有効です。

具体的には、以下のような経費は計上を控える、または按分比率を下げることを検討します。

経費項目	過剰計上のリスク	推奨対応
家事按分（家賃・光熱費）	50%超は税務署と銀行の両方から疑問視	30〜40%程度に抑える
接待交際費	売上比10%超は赤信号	売上の3〜5%以内
旅費交通費	観光と区別不能な海外出張	業務関連のみ厳格に
消耗品費	高額のPC・カメラ等	10万円超は資産計上＋減価償却
福利厚生費	一人事業主は計上不可が原則	計上しない

特に家事按分は、税務調査でも狙われるポイントです。50%以上の按分は明確な根拠（業務専用スペースの面積、業務時間の記録など）が必要で、これがないと税務調査で否認され、追徴課税になります。

売上は減らさず、所得をしっかり残す

「節税のために売上を翌期に繰り延べる」「請求書の発行を遅らせる」といった操作は、ローン審査に致命的なダメージを与えます。3期分の推移で見られるため、不自然な売上の凸凹があると審査担当者に疑念を持たれます。

売上は発生主義でしっかり計上し、所得を残す。税金は払う。これがローン審査を通す王道です。

国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、青色申告決算書も自動計算で作成できます。会計ソフトを使う場合は、freeeやマネーフォワードクラウド確定申告が、銀行口座連携で記帳の手間を大幅に減らせます。

「所得を隠さない」ことが信用の基盤

私自身、副業からフリーランスに移行した1年目に、ベテランの税理士さんから「ローンを組む予定があるなら、向こう3年は節税より所得を残せ」とアドバイスされました。最初は「税金がもったいない」と感じましたが、3年後に実際に住宅ローンを検討する段階になって、その意味を痛感しました。

過剰な節税で所得を200万円台に抑えていた同業のフリーランス仲間は、住宅ローンが軒並み否決。一方、所得を450万円ほど残していた知人は、メガバンクで4,500万円の融資を受けられました。年間で支払う税金の差は20万〜30万円程度ですが、住宅ローンが通るかどうかの差は、人生設計レベルで全く違います。

「節税」と「所得確保」は、フリーランスのキャリアステージで使い分けるべきです。30代前半までは住宅ローン・自動車ローン・教育ローンを見据えて所得をしっかり残し、住宅取得後の40代以降に節税を強化する。この順番を間違えると取り返しがつきません。

フリーランスが住宅ローン審査に通すための実践戦略

ここからは、具体的にどう動けば審査を通せるか、実践レベルで解説します。

フラット35を第一候補にする

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が共同提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フリーランスにとって最大のメリットは、所得の絶対額より返済比率を重視する審査基準です。

具体的には、年収400万円未満は返済比率30%以下、400万円以上は35%以下という明確な基準があり、この範囲内であれば事業の継続年数や所得推移に対して比較的寛容です。また、確定申告書は直近1〜2期分でOKという金融機関もあり、3期分必須のメガバンクより門戸が広いです。

フラット35の詳細は住宅金融支援機構で確認できます。

作業場所が自由なフリーランスのなかには、自宅と事業所・店舗を併用している方もいます。しかし、住宅ローンはあくまで住居購入のためのローンであり、事業用での借入はできません。

住宅ローンを組むのなら、事業用部分の延床面積が50％未満である必要があります。住居と事業・店舗の併用を検討している方は、延床面積について検討しておいてください。

自宅兼事務所の場合、事業用面積が50%未満なら住宅ローンを組めますが、家事按分で経費に計上している場合は、その比率と一致させる必要があります。家賃の70%を経費計上していて、住宅ローン申請時に「事業利用は20%」と申告すると、矛盾を指摘される可能性があります。

配偶者の収入合算・ペアローンを検討する

配偶者が会社員の場合、収入合算やペアローンを検討するのも有効です。フリーランスの所得300万円＋会社員配偶者の年収400万円なら、合算で700万円相当として審査されるため、借入可能額が大幅に増えます。

ただし、ペアローンの場合、どちらかが返済不能になっても残りの一方が完済する責任を負うため、慎重な検討が必要です。

頭金を多めに入れる

フリーランスは収入の不安定性を補うため、頭金を多めに入れることで審査通過率が上がります。物件価格の20〜30%の頭金を入れられれば、所得が多少低くても審査が通りやすくなります。

逆に、フルローン（頭金0円）でフリーランスが住宅ローンを通すのは、よほどの高所得者でない限り困難です。

取引銀行を絞り、メインバンク化する

事業用の入出金を1つの銀行に集約し、その銀行をメインバンク化すると、その銀行で住宅ローンを申し込んだ際に内部評価が上がります。特に地方銀行や信用金庫は、長年の取引実績を重視する傾向があります。

5年以上、同じ銀行で事業用口座を運用し、安定した入出金を見せておくと、所得が多少低くても「実績ある事業者」として審査で考慮されることがあります。

申込前に納税証明書・所得証明書を自分で確認

住宅ローン申込前に、以下の書類を自分で取り寄せて、内容を確認しておきましょう。

書類名	取得場所	用途
納税証明書（その3の3）	税務署・e-Tax	国税の滞納がないことの証明
課税証明書・納税証明書	市区町村役場	住民税・所得証明
確定申告書（控）	自身で保管	直近3期分の所得証明
国民健康保険料納付証明書	市区町村役場	社会保険料の納付確認

これらに不備や滞納があると、申込書類提出後に発覚して即時否決になります。事前確認で、修正可能な滞納などは早めに完納しておくことが重要です。

ローン審査前にやってはいけないこと

審査直前にやってはいけない行動を整理します。

NG行動	理由
クレジットカードの新規発行	信用情報に新規照会記録が残り、審査でマイナス
他のローン申込	同上、複数申込は「お金に困っている」と見られる
大きな買い物（一括ローン含む）	借入額が増え、返済比率が悪化
確定申告書の修正申告	「直前で都合よく所得を増やした」と疑われる
事業用口座の急な大口入金	「身内からの一時借入では？」と疑念を持たれる

特に、確定申告書の修正申告は要注意です。住宅ローンを通すために、過去の申告を遡って修正すると、税務署にも目を付けられますし、銀行からも「不自然」と判断されます。修正申告するなら、ローン申込の1年以上前に済ませておくべきです。

ソフトウェア作成者の年収・単価相場を見ると、エンジニア系のフリーランスは平均所得が600万〜800万円と高めで、メガバンクの住宅ローン審査も比較的通りやすい職種です。一方、著述家、記者、編集者の年収・単価相場を見ると、ライター系は所得のばらつきが大きく、平均所得は300万〜450万円程度。フラット35や地方銀行が現実的な選択肢になります。

職種別に、ローン審査で有利な分野を整理すると以下の通りです。

職種カテゴリ	平均所得目安	審査通過の傾向
エンジニア・PM	600〜800万円	メガバンクも可、選択肢広い
デザイナー	400〜600万円	地方銀行・フラット35が本命
ライター・編集	300〜450万円	フラット35・信用金庫推奨
コンサルタント	500〜800万円	業界次第、実績重視
動画クリエイター	350〜500万円	フラット35・地方銀行

近年、需要が伸びている分野として、AIコンサル・業務活用支援のお仕事があります。生成AIの企業導入支援は単価が高く、月額100万〜300万円の継続契約も珍しくないため、所得を確保しやすい分野です。同様に、AI・マーケティング・セキュリティのお仕事も成長分野で、安定した所得を作りやすいです。

アプリケーション開発のお仕事も、エンジニアフリーランスの本流分野で、月額単価80万〜150万円の案件が中心。継続案件を複数抱えれば、所得600万〜1,000万円も射程圏内です。

スキルアップでローン審査の土俵を上げるなら、技術系資格も有効です。CCNA（シスコ技術者認定）はネットワークエンジニアの基礎資格として、案件単価の底上げに直結します。営業力強化なら、ビジネス文書検定で提案書・見積書の品質を上げ、継続契約を取りやすくする戦略も有効です。

確定申告と税務戦略については、関連記事の確定申告節税完全ガイド！フリーランスが手残りを最大化する全手法でも詳しく解説しています。節税と所得確保のバランス取りを学びたい方は、合わせて読んでください。また、売上規模が大きくなってきた方は、売上1000万円超えたらやるべきこと5選｜消費税・法人化・社会保険の判断基準で法人化の判断基準を確認することをおすすめします。法人化すると役員報酬として安定した「給与所得」を作れるため、ローン審査が会社員と同等の扱いになり、大きく有利になります。

海外移住を視野に入れている方には、リタイアメントビザからタイ・エリートまで｜長期滞在のコスト比較も参考になります。日本でローンを組まず、海外でキャッシュベースで生活する選択肢もフリーランスの自由度の一つです。

最後に、私自身がアパレル系のEC運営代行で独立した経験から言えるのは、「フリーランスは目先の節税より、人生の選択肢を広げる所得設計を優先すべき」ということです。住宅、車、子どもの教育、これらすべてに信用情報と所得証明が関わります。確定申告書は、税務署に出す書類であると同時に、自分の信用を社会に証明する最重要書類なのです。経費を削って所得を残す勇気が、5年後・10年後の選択肢を決めます。

よくある質問

Q. 独立して1年目のフリーランスですが、住宅ローンを組むことは可能ですか？

民間銀行の場合、原則として「過去3期分（3年分）」の確定申告書の提出が求められ、継続して黒字であることが条件となるケースが多いため、独立1年目での審査通過は非常に厳しいのが現実です。しかし、「フラット35」であれば事業年数の要件が比較的緩く、現在の収入を証明できれば審査の対象になる場合があります。

Q. フリーランスが住宅ローンを組むには、何年以上の事業実績が必要ですか？

一般的な金融機関では「過去3期分」の確定申告書の提出を求められるため、最低でも3年以上の事業実績が必要です。3期連続で黒字であることや、収入が安定していることが重視されます。実績が3年未満の場合でも、フラット35であれば1期分（または数ヶ月分）の収入証明で申し込める可能性があるため、独立直後の方はフラット35を検討するのがおすすめです。

Q. 民間銀行の住宅ローンとフラット35、フリーランスにはどちらがおすすめですか？

審査の通りやすさを重視するなら「フラット35」がおすすめです。民間銀行が過去3年分の所得や事業の安定性を厳しく審査するのに対し、フラット35は物件の担保価値を重視するため、個人事業主でも比較的審査に通りやすい特徴があります。一方、3期連続で十分な黒字実績があり、より低金利を狙いたい場合は民間銀行が適しています。

Q. フリーランスでもビジネスローンの審査に通りますか？

はい、通ります。個人事業主専用のビジネスローンが多く登場しており、確定申告の実績があれば十分に可能です。最近では開業届を出して間もない方向けのプランも増えています。

Q. 2026年の金利上昇局面において、フリーランスがローンを組む際の注意点は何ですか？

2026年は変動金利の上昇リスクが高まっています。フリーランスは会社員に比べて収入の波が大きいため、金利上昇に伴う毎月の返済額増加がダイレクトに事業や生活を圧迫する恐れがあります。変動金利を選ぶ場合は借入額に十分なゆとりを持たせるか、将来の金利変動リスクを排除できる「全期間固定金利（フラット35など）」を検討するのが安全です。