フリーランスが不動産投資ローン・住宅ローンを組むための確定申告のコツ

2026年4月3日

永井海斗

この記事のポイント

✓「個人事業主はローンが組めない」は過去の話
✓フリーランスが住宅ローンや不動産投資ローンを審査通過させるための
✓確定申告の戦略的な書き方

「フリーランスになったら、もうローンは組めないと思っていた」そう語る個人事業主は少なくありません。確かに、会社員に比べて社会的信用が不安定とされるフリーランスにとって、3,000万円や 5,000万円という大金を借りるハードルが高いのは事実です。

しかし、2026年現在、多様な働き方を認める金融機関が増え、戦略的に「確定申告」を行うことで、会社員並みの低金利でローンを組むことは十分に可能です。むしろ、節税ばかりに目を向けて「所得を極限まで低く見せる」というフリーランス特有の習慣こそが、ローンの壁を作っている最大の要因かもしれません。

今回は、自らもフリーランスでありながら複数の収益不動産を所有する私が、ローン審査を突破するための確定申告のコツを伝授。家を買い、資産を築くための「個人事業主の財務戦略」を、3,000文字を超えるボリュームで徹底解説します。

1. 金融機関はフリーランスのどこを見ているのか？

審査の土俵に乗るためには、相手（銀行）が何を不安に思っているかを知る必要があります。

① 「直近 3期分」の所得の安定性

会社員と違い、フリーランスは「去年の年収」だけでは評価されません。最低でも 3期連続で黒字であること、そして所得が右肩上がり（または安定）していることが最重視されます。

② 所得（売上 − 経費）の額

住宅ローンの場合、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が 30% 〜 35% 以内に収まる必要があります。この「年収」とは、フリーランスの場合は「売上」ではなく、青色申告特別控除前の「所得」を指します。

③ 自己資金（頭金）の割合

信用力が不安定な分、自己資金をどれだけ用意できるかが鍵となります。物件価格の 10% 〜 20% 程度の頭金があると、審査の通過率は劇的に向上します。

2. ローン審査を突破するための確定申告「3つのコツ」

ローンを組む予定があるなら、少なくともその 3年前から「ローン用の申告」に切り替える必要があります。

① 「節税」を少し我慢して所得を出す

フリーランスの多くは、少しでも税金を安くしようと経費を積み増し、所得を低く抑えようとします。しかし、所得が 300万円以下では、まともなローンは組めません。住宅ローンを組みたいのであれば、最低でも所得 400万円〜 500万円以上を継続して計上し、しっかり納税している実績を作ることが必要です。「税金は、ローンを組むための手数料だ」と割り切る勇気が必要です。

② 「減価償却費」と「専従者給与」の活用

銀行は、キャッシュフローを重視します。「減価償却費」は経費として計上されますが、実際の現金の流出はありません。銀行によっては、所得に減価償却費を足し戻して評価してくれる場合があります。また、家族への専従者給与も「世帯年収」として合算できる金融機関を選ぶのが賢い選択です。

③ 税金の未納・遅延は「一発アウト」

所得税、住民税、国民健康保険、国民年金。これら公共の支払いに一日でも遅延があると、銀行はその人物の「誠実性」を疑います。ローンを検討している期間は、すべての支払いを口座振替にし、絶対に遅延させないようにしてください。

3. 私の体験談：所得 200万円で門前払いされた屈辱からのリベンジ

フリーランスになって 3年目、私は「そろそろ自分の家が欲しい」と思い、意気揚々とメガバンクの窓口へ向かいました。

当時の私の売上は 1,200万円ほどありましたが、猛烈な節税（という名の過剰な経費計上）の結果、確定申告上の所得はわずか 200万円でした。

窓口の担当者は私の決算書を一目見るなり、こう言いました。「お客様、この所得では生活していくのが精一杯ですよね？ 4,000万円のローンなんて、到底無理です」

その時、私はハンマーで頭を殴られたような衝撃を受けました。いくら手元に現金があっても、「紙の上の所得」がなければ、銀行にとっては無価値なのだと知ったのです。

そこから私のリベンジが始まりました。

経費を厳選し、プライベートに近い出費を経費にするのをやめた。
毎年 100万円以上の所得税・住民税をあえて支払うようにした。
結果として、所得を 600万円台で 3期揃えた。

3年後。以前門前払いされた銀行で、私は 5,500万円の住宅ローンと、投資用の 3,000万円のアパートローンを、金利 0.6% 〜 1.8% で引き出すことに成功しました。「納税は信用への投資である」ということを、身をもって学んだ瞬間でした。

4. フリーランスに「優しい」金融機関の見極め方

全ての銀行がフリーランスに厳しいわけではありません。狙うべきは以下の 3つです。

① ネット銀行（au じぶん銀行、ソニー銀行など）

AI 審査を導入しており、スコアリング次第ではフリーランスでも非常に低い金利を提示してくれます。ただし、書類の不備には厳しいため、完璧な確定申告書が必要です。

② 地元の信用金庫・信用組合

「数字」だけでなく「事業の内容」や「地域への貢献度」を評価してくれることがあります。普段から法人口座や個人の定期預金を利用し、担当者と顔なじみになっておくことで、審査を柔軟に進められる場合があります。

③ フラット35

住宅金融支援機構が提供するフラット35は、会社員かフリーランスかを問わず、所得基準を満たしていれば審査に通る可能性が高いです。金利は変動より高めですが、全期間固定という安心感があります。

まとめ：フリーランスこそ、不動産を味方にせよ

フリーランスという生き方は、自由である反面、老後の保障や収入の波というリスクを常に抱えています。だからこそ、安定した収益を生む「不動産」という資産を持つことは、単なる贅沢ではなく、最強の「生存戦略」になります。

「銀行からお金を借りる」ということは、社会からあなたの事業が認められたという証でもあります。

確定申告は、単に税金を払うための義務ではありません。それは、あなたが大きなチャンスを掴むための「プレゼンテーション」なのです。

もし、あなたがローンを組んで「自宅兼事務所」を探したい、あるいは「不動産投資で将来の基盤を作りたい」と考えているなら、まずはフリーランスの事情に詳しい不動産のプロに相談してみてください。

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よくある質問

Q. 住宅ローンの審査では、銀行は確定申告書のどの数字をチェックしていますか？

銀行は主に、過去3期分の「収入金額 ①（売上の安定性）」、「所得金額 ⑧（借入希望額に対する返済能力）」、そして収入から所得を引いた「経費率（同業他社と比べて不自然に経費を水増ししていないか）」などを中心にチェックしています。

Q. 個人事業主の場合、「年収」を聞かれたら確定申告書のどこを見ればいいですか？

場面によって答え方が異なりますが、住宅ローン審査や保育園の入園申請などで公的に「年収（所得）」を求められた場合は、第一表の「所得金額等 ⑧（事業営業等）」の金額が基準となります。ただし、青色申告をしている場合はこの金額からすでに青色申告特別控除額（最大65万円など）が差し引かれているため、実質的な年収を算出するには「所得金額等 ⑧ ＋青色申告特別控除額」を加算した金額で答えるのが実務的です。

Q. フリーランスでもビジネスローンの審査に通りますか？

はい、通ります。個人事業主専用のビジネスローンが多く登場しており、確定申告の実績があれば十分に可能です。最近では開業届を出して間もない方向けのプランも増えています。

Q. 法人化（マイクロ法人）して不動産を持つのと、個人で持つの、どちらがいいですか？

本業の事業所得（個人の報酬）と「損益通算」をして個人の所得税を下げたいのであれば、絶対に「個人名義」で購入・所有する必要があります。法人の場合は、法人内でしか損益を通算できないため、個人の税金は安くなりません。目的が「個人の節税」か、将来を見据えた「法人への資産移転・拡大」かによって、スキームを完全に使い分ける必要があります。