個人事業主の住宅ローン審査2026｜通りやすい銀行と必要な確定申告の年数

Q: Q. 「収入」と「所得」の違いは何ですか？

「収入（確定申告書 第一表の①など）」は、事業で得た売上の総額（経費などを差し引く前の金額）を指します。一方「所得（第一表の⑧など）」は、収入から事業にかかった必要経費を差し引いた、手元に残る利益（儲け）のことを指します。

2026年1月6日

久世誠一郎

この記事のポイント

✓個人事業主が住宅ローンの審査に通るためには
✓通りやすい銀行の選び方と確定申告の準備が重要です
✓2026年最新の審査基準や年収計算の仕組み

個人事業主が住宅ローンを組むことは、会社員と比較するとハードルが高いと思われがちです。しかし、通りやすい銀行の特徴を理解し、正しい対策を講じれば十分に審査を通過し、マイホームを実現することは可能です。

個人事業主が住宅ローンの審査で重視されるポイント

銀行が住宅ローンの審査で最も重視するのは、貸し出した資金を長期にわたって滞りなく返済できる能力があるかという点です。会社員であれば「源泉徴収票」で収入を証明できますが、個人事業主の場合は「確定申告書」で判断されます。銀行は、所得金額だけでなく、事業の安定性や継続性も厳しくチェックします。

中小企業・小規模事業者の経営者は、資金繰りの安定化が事業継続の基盤となります。特に金融機関からの借入れに際しては、決算書等の数値だけでなく、計画的な経営改善や収益性の向上を示すことが、円滑な資金調達につながります。

特に重視されるのは、過去3年分の確定申告書です。単年度の所得がどれほど高くても、直近3年間で大きな増減があったり、赤字の年が含まれていたりすると審査は厳しくなります。銀行は、事業の波を考慮した上での平均的な返済能力を見極めようとするためです。

また、所得金額の算出方法にも注意が必要です。確定申告上の「所得」は、事業収入から経費を差し引いた金額ですが、銀行はここからさらに「みなし経費」を差し引いて「真の返済能力」を算出することがあります。例えば、事業所得500万円であっても、銀行側の計算では400万円程度として評価されるケースも珍しくありません。この「銀行評価上の年収」で借入可能額が決まるため、見かけ上の所得だけで判断しないことが重要です。

確定申告における年数の重要性と準備

住宅ローンの審査において、個人事業主には最低でも3期分の確定申告書が求められるのが一般的です。これは事業の継続性と安定性を証明するための期間として設定されています。1期や2期しか経過していない場合、ほとんどの銀行で門前払いとなるか、極めて高い金利での貸し出しを提示されることになります。

私の経験ですが、以前、あるフリーランスのクライアントが2年目にして住宅ローンに挑戦しようとしましたが、やはり3期の壁に阻まれました。結局、1年待って3期目を終えた段階で審査に申し込み、無事に希望額の承認を得ることができました。焦って申し込むよりも、まずは3期分を揃えてから申し込むことが、結果的に近道となります。

また、確定申告書をただ提出すれば良いというわけではありません。特に、「節税」を意識しすぎて経費を過大に計上し、所得を低く見せている場合、審査上の返済能力が著しく低く評価されます。住宅ローンを検討し始めたら、審査通過の2〜3年前からは意識的に所得を適切に計上し、納税額が増えることを許容する「脱・節税」戦略への切り替えが必要です。

個人事業主でも住宅ローンで通りやすい銀行の探し方

個人事業主にとって、すべての金融機関が平等に審査を行っているわけではありません。メガバンクや一部の地方銀行は、安定した会社員を主要ターゲットとしており、個人事業主の審査には慎重です。一方で、ネット銀行や住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の取り扱い金融機関の中には、個人事業主に対して比較的寛容な審査を行っている銀行が存在します。

特に狙い目なのは、事業用口座を保有しているメインバンクです。日頃の入出金記録から、事業の堅実さや資金管理能力を直接確認してもらえるため、他行よりも審査でプラスに働くことがあります。支店の担当者に「住宅ローンを検討している」と事前に相談することで、どのような書類が有利に働くか等のアドバイスをもらえることもあります。

また、フラット35は全期間固定金利で、審査基準が金融機関の独自の判断ではなく、住宅金融支援機構の基準に基づいているため、個人事業主にとって非常に通りやすい選択肢の一つです。過去3年間の平均年収を基準にするというルールが明確であるため、事業の調子が良くない年があっても、平均で見て返済能力があれば承認されやすいというメリットがあります。最新の金利情報や審査基準については、金融広報中央委員会「知るぽると」などの公的情報を確認し、比較検討を進めましょう。

借入可能額を最大化するための財務戦略

住宅ローンの借入可能額は、一般的に返済比率（年収に占める年間返済額の割合）によって決まります。個人事業主の場合、この返済比率を低く抑えることが、審査に通りやすくする最大の秘訣です。そのためには、現在抱えている他の借り入れをいかに整理するかがカギとなります。

具体的には、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのリボ払いなどを完済することです。これらの負債はすべて毎月の返済能力から差し引かれます。例えば、月々の負債返済額が5万円ある場合、銀行の計算上ではそれだけで2,000万円から3,000万円の住宅ローン借入枠が削られる可能性があります。手元の現金に余裕があるなら、繰り上げ返済をしてでも負債をゼロにしてから審査に臨むべきです。

さらに、事業経費として計上している車両費や保険料なども審査上は負債としてみなされる場合があります。経費を極力減らすことはもちろん、固定費の見直しを行い、家計のキャッシュフローを健全にしておくことが、銀行に対する高い返済能力のアピールに繋がります。

信用情報と税金の納付状況を確認する

審査で意外と落とし穴になるのが、「税金の滞納」と「信用情報機関への登録履歴」です。所得税、住民税、事業税、健康保険料などが未納である場合、即座に審査に落とされます。銀行は住民税の納税証明書などを提出させることで、これらの未納状況を確実に把握します。たとえ1円でも滞納があれば致命的です。

信用情報についても同様です。過去にクレジットカードの支払いを数日遅延させたことがある、携帯電話の端末代金の支払いを忘れていた、といった事実は、信用情報機関にしっかりと記録されています。5年間は記録が残るため、少しでも心当たりがある場合は、申し込み前にCICなどの信用情報機関に自分の情報を開示請求し、現状を確認しておくことを強く推奨します。

また、もし「節税」のために赤字決算を行っている場合は、その理由を説明できる資料を用意しておくことも有効です。一時的な設備投資や災害による損失など、やむを得ない事情であれば、加味して審査を行ってくれる銀行もあります。正直に、そして論理的に説明する姿勢を見せることが、担当者の信頼を勝ち取ることに繋がります。

個人事業主が住宅ローンを通すための5つの鉄則

最後に、個人事業主が住宅ローンをスムーズに通過させるための鉄則をまとめます。第一に、3期分の確定申告書を黒字で安定させること。第二に、節税よりも所得の最大化を優先すること。第三に、他の負債をすべて完済すること。第四に、税金や保険料の納付を怠らないこと。そして第五に、自身の信用情報を事前に確認することです。

これらに加えて、@SOHOのようなプラットフォームを活用して事業を安定させることも非常に有効です。@SOHOでは、高いスキルを持つ個人が報酬の100%を受け取れる環境が整っており、無駄な手数料0%で手元資金を最大化できます。事業収入が安定すれば、銀行からの信頼度も自然と高まります。自身のスキルを高めたい方は、WEBデザイナーの仕事内容・スキル・将来性を詳しく見ることも検討してみてください。

また、銀行の選定において「どの銀行が良いか」だけでなく「今の自分の事業計画が銀行にどう見えるか」を客観視することが大切です。独立したFPや住宅ローンアドバイザーに一度相談し、シミュレーションを行ってもらうだけでも、審査通過率は大きく変わります。準備に準備を重ねることで、理想のマイホームを手に入れましょう。

個人事業主の住宅ローン金利タイプ別の選び方

個人事業主が住宅ローンを組む際、審査通過と同じくらい重要なのが「金利タイプの選択」です。会社員と異なり、収入の変動リスクがある個人事業主にとって、毎月の返済額が変動する商品は家計を圧迫しやすい性質があります。長期的な事業計画と照らし合わせ、自分に合ったタイプを選ぶことが10年・20年単位の安心につながります。

主な金利タイプには「変動金利」「固定期間選択型」「全期間固定金利（フラット35）」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットを整理しておきましょう。

金利タイプ	金利水準（目安）	メリット	デメリット	個人事業主への適性
変動金利	0.3〜0.7%	当初の返済額が低い	金利上昇リスク	△ 収入安定者向け
固定10年	0.9〜1.5%	中期の見通しが立つ	期間後に変動	○ 中堅事業者向け
フラット35	1.5〜2.0%	完済まで一定	金利が高め	◎ 個人事業主に最適

特にフラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する商品で、保証人不要・繰上返済手数料無料・団信任意加入など、個人事業主にとって柔軟性の高い設計となっています。

【フラット35】は、長期固定金利の住宅ローンです。お申込時から返済終了までの金利が確定しているため、計画的な返済が可能です。自営業の方や転職して間もない方など、民間の金融機関で住宅ローンを組むのが難しい方でもご利用いただける場合があります。出典: mhlw.go.jp

事業の収益が右肩上がりで安定している場合は変動金利でリスクを取る選択肢もありますが、初めての住宅取得で「とにかく失敗したくない」と考えるなら、フラット35の活用が定石です。月々の返済額が完済まで変わらないため、事業の浮き沈みがあっても家計の固定費を予測しやすくなります。

団体信用生命保険（団信）の選択も重要なポイントです。フラット35は団信任意加入のため、健康状態によっては加入できない場合でも住宅ローンを組めるという独特のメリットがあります。一方、健康に問題がない場合は3大疾病・8大疾病保障付きの団信を選ぶことで、万が一の際にローンが完済される安心感を得られます。

住宅ローン控除と確定申告の手続き

個人事業主が住宅ローンを組んだ後に絶対に忘れてはいけないのが「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の適用申告です。これは年末ローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税・住民税から控除される、極めて大きな節税効果のある制度です。

会社員であれば勤務先の年末調整で2年目以降は自動的に処理されますが、個人事業主は毎年自分で確定申告書に記載する必要があります。手続きを忘れたり、必要書類を整えていなかったりすると、年間20〜35万円規模の控除を取り逃がす結果になりかねません。

住宅借入金等特別控除は、住宅ローン等を利用してマイホームを新築、取得又は増改築等をした場合で、一定の要件を満たすときに所得税の額から控除するものです。控除期間は新築住宅の場合最長13年間、控除率は年末残高の0.7%です。住宅の性能や入居年により借入限度額が異なります。出典: nta.go.jp

申告に必要な書類としては、住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から毎年10〜11月頃に郵送）、登記事項証明書、住宅取得時の売買契約書または工事請負契約書のコピー、源泉徴収票（給与所得がある場合）などが挙げられます。

省エネ性能の高い住宅を取得した場合は、控除の上限額がさらに優遇されます。例えば認定長期優良住宅・認定低炭素住宅であれば借入限度額が4,500万円まで、ZEH水準省エネ住宅なら3,500万円まで対象となり、その他の一般住宅と比べて100〜200万円規模で控除額が変わってきます。住宅選びの段階から「ローン控除の上限を最大化する」視点で物件を選ぶことが、長期的な資金計画では非常に有利に働きます。

控除以外にも、自宅を事業の一部として使用している場合は、家事按分による「住宅ローン利息の経費計上」も検討対象になります。例えば自宅の30%を事務所として使っている場合、住宅ローンの利息部分のうち30%を事業経費として計上できるケースがあります。ただし、住宅ローン控除との併用には細かい条件があるため、事前に税理士に相談するか所轄税務署で確認しておくと安心です。

配偶者・家族との収入合算で借入額を増やす方法

個人事業主単独では借入額の上限が物足りない場合、配偶者や家族の収入を合算して借入可能額を引き上げる方法があります。これには大きく分けて「収入合算（連帯保証型・連帯債務型）」と「ペアローン」の2つの形態があります。

収入合算（連帯保証型）は、主たる債務者を個人事業主、配偶者を連帯保証人として組む方式です。配偶者の収入の50〜100%を合算でき、住宅の所有権は主たる債務者に帰属します。手続きが比較的シンプルで、贈与税の問題が発生しにくいメリットがあります。

連帯債務型は、夫婦が共に債務者となる方式で、フラット35で多く採用されています。両者の収入を100%合算でき、住宅も共有名義となるため、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けられるという大きな税制メリットがあります。

ペアローンは、夫婦がそれぞれ別々の住宅ローン契約を結ぶ方式です。融資手数料・登記費用・団信保険料などが2件分かかるためコスト面では不利ですが、それぞれの収入に応じた借入が可能で、団信もそれぞれに設定できる柔軟性があります。

合算方式	借入名義	団信	住宅ローン控除	諸費用
連帯保証型	主債務者のみ	主債務者のみ	主債務者のみ	1件分
連帯債務型	連名	主債務者のみ	両者可	1件分
ペアローン	各自	各自加入	両者可	2件分

注意したいのは、配偶者が育児や介護で離職する可能性がある場合、ペアローンや連帯債務型は将来的な返済リスクを高める点です。配偶者の収入が途絶えた際に、主たる債務者の収入だけで全体を返済できるかを必ずシミュレーションしておきましょう。

総務省の家計調査によると、住宅ローンを抱える世帯の月平均返済額は約8.7万円とされていますが、個人事業主の場合は事業の浮き沈みも考慮し、この水準の1.5倍程度の余裕を持った返済計画を立てることが推奨されます。

家計調査年報によれば、二人以上の世帯における住宅ローン返済世帯の月平均返済額は8万円台後半で推移している。住宅ローン返済の負担を考慮した上で、教育費・老後資金など他のライフイベントとのバランスを取ることが家計運営の安定につながる。出典: soumu.go.jp

最終的な意思決定の前に、複数の金融機関で事前審査（仮審査）を受けて条件を比較することを強くおすすめします。事前審査は無料で受けられ、信用情報への影響もほぼなく、自分が本当にどの程度の借入が可能なのか客観的な数字で把握できます。3〜5行程度を比較した上で、本審査に進む方針が最もリスクの少ない進め方です。

よくある質問

Q. 住宅ローンの審査では、銀行は確定申告書のどの数字をチェックしていますか？

銀行は主に、過去3期分の「収入金額 ①（売上の安定性）」、「所得金額 ⑧（借入希望額に対する返済能力）」、そして収入から所得を引いた「経費率（同業他社と比べて不自然に経費を水増ししていないか）」などを中心にチェックしています。

Q. 個人事業主の場合、「年収」を聞かれたら確定申告書のどこを見ればいいですか？

場面によって答え方が異なりますが、住宅ローン審査や保育園の入園申請などで公的に「年収（所得）」を求められた場合は、第一表の「所得金額等 ⑧（事業営業等）」の金額が基準となります。ただし、青色申告をしている場合はこの金額からすでに青色申告特別控除額（最大65万円など）が差し引かれているため、実質的な年収を算出するには「所得金額等 ⑧ ＋青色申告特別控除額」を加算した金額で答えるのが実務的です。