個人事業主の住宅ローン審査2026｜通りやすい銀行と必要な確定申告の年数

Q: Q. 「収入」と「所得」の違いは何ですか？

「収入（確定申告書 第一表の①など）」は、事業で得た売上の総額（経費などを差し引く前の金額）を指します。一方「所得（第一表の⑧など）」は、収入から事業にかかった必要経費を差し引いた、手元に残る利益（儲け）のことを指します。

2026年1月6日

久世誠一郎

この記事のポイント

✓個人事業主が住宅ローンの審査に通るためには
✓通りやすい銀行の選び方と確定申告の準備が重要です
✓2026年最新の審査基準や年収計算の仕組み

個人事業主が住宅ローンを組むことは、会社員と比較するとハードルが高いと思われがちです。しかし、通りやすい銀行の特徴を理解し、正しい対策を講じれば十分に審査を通過し、マイホームを実現することは可能です。

個人事業主が住宅ローンの審査で重視されるポイント

銀行が住宅ローンの審査で最も重視するのは、貸し出した資金を長期にわたって滞りなく返済できる能力があるかという点です。会社員であれば「源泉徴収票」で収入を証明できますが、個人事業主の場合は「確定申告書」で判断されます。銀行は、所得金額だけでなく、事業の安定性や継続性も厳しくチェックします。

中小企業・小規模事業者の経営者は、資金繰りの安定化が事業継続の基盤となります。特に金融機関からの借入れに際しては、決算書等の数値だけでなく、計画的な経営改善や収益性の向上を示すことが、円滑な資金調達につながります。

特に重視されるのは、過去3年分の確定申告書です。単年度の所得がどれほど高くても、直近3年間で大きな増減があったり、赤字の年が含まれていたりすると審査は厳しくなります。銀行は、事業の波を考慮した上での平均的な返済能力を見極めようとするためです。

また、所得金額の算出方法にも注意が必要です。確定申告上の「所得」は、事業収入から経費を差し引いた金額ですが、銀行はここからさらに「みなし経費」を差し引いて「真の返済能力」を算出することがあります。例えば、事業所得500万円であっても、銀行側の計算では400万円程度として評価されるケースも珍しくありません。この「銀行評価上の年収」で借入可能額が決まるため、見かけ上の所得だけで判断しないことが重要です。

確定申告における年数の重要性と準備

住宅ローンの審査において、個人事業主には最低でも3期分の確定申告書が求められるのが一般的です。これは事業の継続性と安定性を証明するための期間として設定されています。1期や2期しか経過していない場合、ほとんどの銀行で門前払いとなるか、極めて高い金利での貸し出しを提示されることになります。

私の経験ですが、以前、あるフリーランスのクライアントが2年目にして住宅ローンに挑戦しようとしましたが、やはり3期の壁に阻まれました。結局、1年待って3期目を終えた段階で審査に申し込み、無事に希望額の承認を得ることができました。焦って申し込むよりも、まずは3期分を揃えてから申し込むことが、結果的に近道となります。

また、確定申告書をただ提出すれば良いというわけではありません。特に、「節税」を意識しすぎて経費を過大に計上し、所得を低く見せている場合、審査上の返済能力が著しく低く評価されます。住宅ローンを検討し始めたら、審査通過の2〜3年前からは意識的に所得を適切に計上し、納税額が増えることを許容する「脱・節税」戦略への切り替えが必要です。

個人事業主でも住宅ローンで通りやすい銀行の探し方

個人事業主にとって、すべての金融機関が平等に審査を行っているわけではありません。メガバンクや一部の地方銀行は、安定した会社員を主要ターゲットとしており、個人事業主の審査には慎重です。一方で、ネット銀行や住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の取り扱い金融機関の中には、個人事業主に対して比較的寛容な審査を行っている銀行が存在します。

特に狙い目なのは、事業用口座を保有しているメインバンクです。日頃の入出金記録から、事業の堅実さや資金管理能力を直接確認してもらえるため、他行よりも審査でプラスに働くことがあります。支店の担当者に「住宅ローンを検討している」と事前に相談することで、どのような書類が有利に働くか等のアドバイスをもらえることもあります。

また、フラット35は全期間固定金利で、審査基準が金融機関の独自の判断ではなく、住宅金融支援機構の基準に基づいているため、個人事業主にとって非常に通りやすい選択肢の一つです。過去3年間の平均年収を基準にするというルールが明確であるため、事業の調子が良くない年があっても、平均で見て返済能力があれば承認されやすいというメリットがあります。最新の金利情報や審査基準については、金融広報中央委員会「知るぽると」などの公的情報を確認し、比較検討を進めましょう。

借入可能額を最大化するための財務戦略

住宅ローンの借入可能額は、一般的に返済比率（年収に占める年間返済額の割合）によって決まります。個人事業主の場合、この返済比率を低く抑えることが、審査に通りやすくする最大の秘訣です。そのためには、現在抱えている他の借り入れをいかに整理するかがカギとなります。

具体的には、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのリボ払いなどを完済することです。これらの負債はすべて毎月の返済能力から差し引かれます。例えば、月々の負債返済額が5万円ある場合、銀行の計算上ではそれだけで2,000万円から3,000万円の住宅ローン借入枠が削られる可能性があります。手元の現金に余裕があるなら、繰り上げ返済をしてでも負債をゼロにしてから審査に臨むべきです。

さらに、事業経費として計上している車両費や保険料なども審査上は負債としてみなされる場合があります。経費を極力減らすことはもちろん、固定費の見直しを行い、家計のキャッシュフローを健全にしておくことが、銀行に対する高い返済能力のアピールに繋がります。

信用情報と税金の納付状況を確認する

審査で意外と落とし穴になるのが、「税金の滞納」と「信用情報機関への登録履歴」です。所得税、住民税、事業税、健康保険料などが未納である場合、即座に審査に落とされます。銀行は住民税の納税証明書などを提出させることで、これらの未納状況を確実に把握します。たとえ1円でも滞納があれば致命的です。

信用情報についても同様です。過去にクレジットカードの支払いを数日遅延させたことがある、携帯電話の端末代金の支払いを忘れていた、といった事実は、信用情報機関にしっかりと記録されています。5年間は記録が残るため、少しでも心当たりがある場合は、申し込み前にCICなどの信用情報機関に自分の情報を開示請求し、現状を確認しておくことを強く推奨します。

また、もし「節税」のために赤字決算を行っている場合は、その理由を説明できる資料を用意しておくことも有効です。一時的な設備投資や災害による損失など、やむを得ない事情であれば、加味して審査を行ってくれる銀行もあります。正直に、そして論理的に説明する姿勢を見せることが、担当者の信頼を勝ち取ることに繋がります。

個人事業主が住宅ローンを通すための5つの鉄則

最後に、個人事業主が住宅ローンをスムーズに通過させるための鉄則をまとめます。第一に、3期分の確定申告書を黒字で安定させること。第二に、節税よりも所得の最大化を優先すること。第三に、他の負債をすべて完済すること。第四に、税金や保険料の納付を怠らないこと。そして第五に、自身の信用情報を事前に確認することです。

これらに加えて、@SOHOのようなプラットフォームを活用して事業を安定させることも非常に有効です。@SOHOでは、高いスキルを持つ個人が報酬の100%を受け取れる環境が整っており、無駄な手数料0%で手元資金を最大化できます。事業収入が安定すれば、銀行からの信頼度も自然と高まります。自身のスキルを高めたい方は、WEBデザイナーの仕事内容・スキル・将来性を詳しく見ることも検討してみてください。

また、銀行の選定において「どの銀行が良いか」だけでなく「今の自分の事業計画が銀行にどう見えるか」を客観視することが大切です。独立したFPや住宅ローンアドバイザーに一度相談し、シミュレーションを行ってもらうだけでも、審査通過率は大きく変わります。準備に準備を重ねることで、理想のマイホームを手に入れましょう。

よくある質問

Q. 住宅ローンの審査では、銀行は確定申告書のどの数字をチェックしていますか？

銀行は主に、過去3期分の「収入金額 ①（売上の安定性）」、「所得金額 ⑧（借入希望額に対する返済能力）」、そして収入から所得を引いた「経費率（同業他社と比べて不自然に経費を水増ししていないか）」などを中心にチェックしています。

Q. 個人事業主の場合、「年収」を聞かれたら確定申告書のどこを見ればいいですか？

場面によって答え方が異なりますが、住宅ローン審査や保育園の入園申請などで公的に「年収（所得）」を求められた場合は、第一表の「所得金額等 ⑧（事業営業等）」の金額が基準となります。ただし、青色申告をしている場合はこの金額からすでに青色申告特別控除額（最大65万円など）が差し引かれているため、実質的な年収を算出するには「所得金額等 ⑧ ＋青色申告特別控除額」を加算した金額で答えるのが実務的です。