フリーランス住宅ローン借りやすい銀行 2026｜在宅でも通る選び方

2026年6月4日

丸山桃子

この記事のポイント

✓フリーランスが住宅ローンを借りやすい銀行はどこか
✓審査基準・必要年数・年収の見られ方を2026年最新で解説
✓在宅ワークでも通る確定申告の作り方

「フリーランスは住宅ローンを借りにくい」。そう聞いて、家を買うこと自体を諦めかけている方は多いと思います。でも、結論から言えば、フリーランスでも借りやすい銀行は確実に存在します。大事なのは「どこに申し込むか」と「申し込む前に何を準備しておくか」の2つだけです。この記事では、フリーランス住宅ローン借りやすい銀行というテーマを、審査の裏側・必要な確定申告の年数・年収の見られ方・在宅ワーク特有の注意点まで、現場目線で全部書いていきます。

私自身、アパレルブランドのEC運営支援やSNS運用を在宅で請け負うフリーランスとして働いていて、収入が会社員時代のように「毎月同じ額が振り込まれる」わけではない不安定さをよく知っています。だからこそ、住宅ローンの審査が会社員とどう違うのかを真剣に調べてきました。その過程でわかった「銀行は何を見て、何を不安に思っているのか」を、できる限りデータとロジックで整理してお伝えします。

フリーランスの住宅ローンを取り巻く現状とマクロな背景

まず前提として、フリーランス人口は年々増えています。働き方が多様化し、業務委託やリモートワーク中心の在宅ワーカーが当たり前になった一方で、金融機関の審査モデルは長らく「会社員の安定給与」を基準に設計されてきました。このギャップが「フリーランスは住宅ローンを借りにくい」と言われる根本原因です。

ただし、2026年現在、状況は確実に変わりつつあります。ネット銀行を中心に、自営業・個人事業主・フリーランスの審査ノウハウを蓄積した金融機関が増え、確定申告書の所得をきちんと見て融資判断する銀行が出てきました。さらに、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」は、もともと雇用形態を問わない設計のため、フリーランスにとって有力な選択肢になっています。

銀行が「会社員より厳しく」見るのはなぜか

会社員の住宅ローン審査では、源泉徴収票に書かれた年収（額面）がほぼそのまま返済能力の指標になります。会社が倒産しない限り、来月も同じ給料が入る前提で計算できるからです。

一方フリーランスの場合、銀行が見るのは確定申告書の「所得金額」です。ここが最初の落とし穴で、売上ではなく経費を引いた後の所得で評価されます。節税のために経費を多く計上して所得を圧縮していると、「年収が低い人」として扱われてしまう。さらに収入の変動リスクも上乗せして見られるため、同じ手取りでも会社員より2〜3割低く返済能力を見積もられることが珍しくありません。

つまり銀行は意地悪をしているわけではなく、「来年も再来年もこの所得が続くのか」が読みにくいからこそ慎重になっている。この心理を理解すると、対策の方向性が一気にクリアになります。要は「収入が安定して続くことを、書類で証明すればいい」のです。

在宅ワーク・業務委託が増えたことの影響

リモートワークや業務委託契約が一般化したことで、自宅を仕事場として使う在宅ワーカーが急増しました。これは住宅ローンにとって追い風と逆風の両面があります。

追い風としては、安定した取引先と継続的な業務委託契約を結んでいる場合、その契約書が「収入の継続性」を裏付ける証拠になります。逆風としては、自宅兼事務所にすると後述する住宅ローン控除の按分問題が発生する点です。在宅で働くフリーランスは、この「自宅と事務所の境界」を意識しておく必要があります。

フリーランスと自営業・個人事業主の違いを正しく理解する

審査の話に入る前に、用語の整理をしておきます。住宅ローンの記事では「自営業」「個人事業主」「フリーランス」「業務委託」が混在しがちですが、銀行の審査においては基本的に同じ扱いと考えて差し支えありません。

個人事業主とは、税務署に開業届を出して事業を営む個人のこと。フリーランスは働き方の呼び方で、その多くは確定申告上は個人事業主です。業務委託は契約形態の名称です。銀行から見れば、いずれも「給与所得者ではなく、事業所得（または雑所得）で生計を立てている人」というカテゴリに入ります。

法人化しているかどうかで審査は変わる

ひとつ注意したいのは、法人を設立して自分が代表になっている「法人オーナー」の場合です。この場合、審査では会社の決算書と、自分が会社から受け取っている役員報酬の両方が見られます。役員報酬が安定して支払われていれば、実は個人事業主よりも会社員に近い評価を受けられるケースもあります。

ただし設立から年数が浅い法人や、会社の業績が赤字の場合は、決算書のマイナス面が個人の審査にも響きます。法人化していれば有利、というほど単純ではない点は覚えておいてください。エンジニアやデザイナーとして独立し、収入が安定してきた段階で法人化を検討する方が多いですが、住宅購入のタイミングとの兼ね合いは慎重に考えるべきです。ソフトウェア作成者の年収・単価相場のような職種別の相場データを見ると、独立後の収入レンジが把握しやすく、法人化や住宅購入の計画も立てやすくなります。

フリーランスが住宅ローンを借りやすい銀行の選び方

ここが本題です。フリーランスにとって「借りやすい銀行」とは、審査が甘い銀行という意味ではありません。「事業所得をきちんと評価してくれる審査ノウハウを持った銀行」という意味です。具体的には次の3タイプに分かれます。

タイプ1：フラット35（住宅金融支援機構）

フリーランスにとって最も確実性が高いのがフラット35です。理由はシンプルで、雇用形態を審査基準にしていないからです。会社員かフリーランスかではなく、物件の技術基準と返済能力（返済負担率）で判断されます。

フラット35の大きな特徴は、自営業者でも事業歴1年（直近1期分の確定申告）で申し込める点です。後述しますが、民間の銀行は3期分の確定申告を求めるところが多いため、独立して間もないフリーランスにとってフラット35は貴重な選択肢になります。

住信SBIネット銀行住宅ローン「フラット35」は、事業所得のみの人も申し込めます。

全期間固定金利なので、変動金利のように将来の金利上昇に怯える必要がないのもメリットです。フリーランスは収入が読みにくいぶん、返済額が一定であることの安心感は大きい。一方でデメリットは、物件が一定の技術基準（適合証明書の取得）を満たす必要があること、変動金利より金利が高めになりがちなことです。

タイプ2：ネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行など）

ネット銀行は来店不要・Web完結で手続きが進み、金利も低水準なのが魅力です。自営業・フリーランスの審査ノウハウを蓄積している銀行も多く、確定申告書をきちんと読み込んで判断してくれます。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、来店不要・Web完結の手続きと競争力のある金利、保証料0円を軸に、提出書類の整合性とキャッシュフローの安定性を重視する精緻な審査を行うのが特徴です。自営業（個人事業主・フリーランス・法人オーナー・士業など）の場合、売上・所得の推移と通帳実績の首尾一貫性、税務申告の正確性、既存債務や税金の納付状況まで含めた「総合的な信用力」が評価されます。詳しい商品条件や最新の金利・付帯保障は、住信SBIネット銀行の公式情報を確認してください（住信SBIネット銀行住宅ローン）。

ここで読み取ってほしいのは「通帳実績の首尾一貫性」「税務申告の正確性」という言葉です。ネット銀行はデータで淡々と判断するぶん、書類の整合性が取れていないと容赦なく落とされます。売上の入金が通帳でしっかり追えること、確定申告の数字と実際のお金の流れが一致していることが、ネット銀行を攻略する鍵です。

タイプ3：メガバンク・地方銀行（対面型）

三菱UFJ銀行をはじめとするメガバンクや、地元の地方銀行・信用金庫も選択肢です。対面型の強みは、書類だけでは伝わらない事情を担当者に直接説明できること。例えば「前年は設備投資で所得が一時的に下がったが、今期は回復している」といった文脈を、決算書と一緒に補足できます。

地方銀行や信用金庫は、その地域での事業実績や取引関係を評価してくれることがあります。長く付き合いのある金融機関があるなら、まずそこに相談するのが現実的なファーストアプローチです。

銀行選びで失敗しないための優先順位

私が在宅ワーカー仲間から相談を受けるときにいつも伝えているのは、「1行だけに絞らず、タイプの違う複数行に並行して当たる」ことです。フラット35とネット銀行、というように審査の見方が異なる銀行を組み合わせて検討すると、1つに落ちてもリカバリーが効きます。ただし後述しますが、短期間に何行も申し込むと信用情報に履歴が残るため、事前審査の段階で2〜3行に絞るのが現実的です。

フリーランスの住宅ローン審査基準を徹底解説

借りやすい銀行を選んでも、審査基準を満たさなければ通りません。フリーランスの審査で特に重要な3つの基準を順番に見ていきます。

基準1：事業歴（確定申告の年数）

最初の関門が事業歴です。民間の多くの銀行は、直近3期分の確定申告書を求めます。これは「収入が一時的なものでなく、継続して稼げている」ことを確認するためです。

実際にフリーランスや業務委託で収入を得ている人が住宅ローンを組む際には、直近3年間の確定申告書の写しを求められることが多く、そのためにも最低3年間は経過してから申し込むことがポイントです。

ここが会社員と最も違うところです。会社員は転職直後でも勤続年数が短ければ多少不利になる程度ですが、フリーランスは「独立3年未満は門前払いに近い」銀行が一定数あります。逆に言えば、独立から3年間きちんと確定申告を積み重ねること自体が、最強の審査対策になります。前述のとおりフラット35なら1期分から申し込めるので、独立2年目・3年目で家を買いたい人はフラット35を軸に考えるとよいでしょう。

基準2：所得金額と返済負担率

次に見られるのが所得です。先に述べたとおり、フリーランスは売上ではなく「経費を引いた後の所得」で評価されます。そして3期分を出した場合、多くの銀行は3期の平均所得、または最も低い年の所得を採用します。1年だけ突出して高くても、平均が低ければそこで評価されてしまうのです。

審査では「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」が重要な指標になります。一般的に返済負担率の上限は30〜35%程度とされ、フラット35では年収400万円以上で35%以下、400万円未満で30%以下という基準が知られています。例えば所得300万円のフリーランスなら、年間返済額が90万円（月7.5万円）程度までが目安になる計算です。

ここで多くのフリーランスが直面するジレンマが「節税と審査のトレードオフ」です。経費を多く計上して所得を圧縮すれば税金は減りますが、住宅ローンの審査では所得が低い人と見なされて借入可能額が下がります。住宅購入を見据えるなら、購入の2〜3年前から経費計上をやや抑え、所得をきちんと見せる「あえて節税しすぎない」期間を設けるのが定石です。

基準3：信用情報と税金の納付状況

3つ目が信用情報と納税状況です。クレジットカードの延滞、各種ローンの返済遅延、携帯端末の分割払いの滞納などは信用情報に記録され、審査で大きなマイナスになります。

フリーランス特有の注意点として、税金の納付状況も見られます。所得税・住民税・国民健康保険料・消費税などに未納や滞納があると、それだけで審査に通らないことがあります。納税証明書の提出を求められるケースも多いので、申し込み前に未納がないか必ず確認してください。事業資金の借入がある場合も、その返済状況や残高が審査対象になります。融資との付き合い方そのものについてはフリーランス・個人事業主の銀行融資ガイド｜審査に通る7つのコツ【2026年版】で詳しく解説しているので、事業性融資も検討している方は合わせて読むと全体像がつかめます。

審査に通るための実務的なコツと準備

基準を理解したら、次は具体的な準備です。ここからは「申し込む前にやっておくべきこと」を実務レベルで整理します。

コツ1：確定申告書を「審査に通る形」で作る

フリーランスの住宅ローンは、確定申告書がほぼ全てと言っても過言ではありません。ポイントは3つです。

ひとつ目は、青色申告で正確に作ること。白色申告でも申し込めますが、青色申告のほうが帳簿の信頼性が高く評価されやすい傾向があります。ふたつ目は、所得を安定的に推移させること。3期で右肩上がり、あるいは横ばいで安定しているのが理想で、乱高下していると不安視されます。みっつ目は、申告内容と通帳・請求書の整合性を取ること。申告した売上と実際の入金が一致していないと、書類の信頼性そのものが疑われます。確定申告書の具体的な作り込み方はフリーランスの住宅ローン審査突破ガイド｜確定申告書の作り方と銀行選び【2026年版】で手順を追って解説しているので、申告作業の前に目を通しておくと失敗が減ります。

ここで私の体験を少しだけ。独立して最初の確定申告のとき、私は経費をとにかく目一杯計上して、所得を限界まで圧縮しました。税金は確かに安く済んだのですが、後で住宅ローンを考え始めたときに「この所得額だと借りられる額が想像よりずっと少ない」と気づいて青ざめました。当時は売上から経費を引いた数字が、まさか数年後に自分の借入可能額を決めるとは思っていなかったのです。節税は大事ですが、ライフプランと切り離して考えてはいけないと痛感した出来事でした。

コツ2：継続的な業務委託契約を証拠として用意する

在宅ワークや業務委託で働いている場合、安定した取引先との継続契約書は強力な武器になります。「来年も再来年もこの収入が続く」ことを示す客観的証拠だからです。

特定のクライアントと年間契約や長期の業務委託契約を結んでいるなら、その契約書を準備しておきましょう。複数のクライアントに分散している場合は、取引先一覧と各社の取引期間・取引額をまとめた資料を自作して添付すると、収入の安定性が伝わりやすくなります。

コツ3：頭金と手元資金を厚くする

フリーランスは収入の変動リスクを上乗せして見られるぶん、頭金や手元資金の厚さが信頼につながります。物件価格に対して頭金を1〜2割用意できると、借入額が下がるだけでなく「計画的に資金を貯められる人」という評価にもつながります。

また、万が一収入が落ちても返済を続けられる手元資金（生活費の半年〜1年分程度）があることは、審査だけでなく独立後の精神的な安定にも直結します。会社員と違って傷病手当金や有給がないフリーランスにとって、このバッファは命綱です。

コツ4：申し込みは絞り込んで計画的に

「とりあえず数を撃てば当たる」とばかりに何行も同時に申し込むのは逆効果です。短期間に複数の申し込み履歴が信用情報に残ると、「あちこちで借りようとしている=資金繰りに困っている」と見なされかねません。

事前審査（仮審査）の段階で、自分の属性に合いそうな2〜3行に絞り込みましょう。フラット35と相性のよいネット銀行を1〜2行、というように審査の見方が異なる組み合わせにしておくと、リスク分散になります。

在宅ワーカーが見落としがちな住宅ローン控除の注意点

ここは在宅で働くフリーランスに特に知っておいてほしいポイントです。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、ローン残高に応じて所得税・住民税が軽減される制度ですが、自宅兼事務所の場合に注意が必要です。

自宅兼事務所は「占有率」で控除額が変わる

自宅の一部を事務所として使い、家賃や住宅関連費を経費按分している場合、住宅ローン控除は「居住用として使っている部分の割合」に応じて適用されます。例えば自宅の床面積のうち事業用が3割なら、住宅ローン控除の対象は残り7割の居住部分に対応する分だけになります。

つまり、節税のために事業用の按分割合を大きくしすぎると、住宅ローン控除が目減りするというトレードオフが生じます。ただし、税制上、居住用部分が床面積の90%以上であれば全額を居住用として扱える特例があるため、事業用の使用割合が小さい在宅ワーカーは控除をフルに受けられるケースが多いです。控除制度の詳細や最新の適用要件は、必ず国税庁の公式情報で確認してください。

開業届の住所と住宅ローンの関係

開業届の事業所所在地を自宅にしているフリーランスは多いですが、これ自体が住宅ローンの可否を直接左右するわけではありません。問題になるのは前述の控除按分です。事務所利用の実態と税務申告、住宅ローン控除の整合性が取れていれば過度に心配する必要はありません。

文章を書く仕事をしている方なら著述家，記者，編集者の年収・単価相場のような職種別データで自分の収入レンジを客観視しておくと、無理のない借入額の判断材料になります。

審査に落ちたときのリカバリーとセカンドチョイス

万全に準備しても落ちることはあります。大事なのは落ちた後の動き方です。

まず「なぜ落ちたか」を推測する

銀行は基本的に否決理由を明示しません。ですが、これまで説明した基準に照らせば、原因はある程度推測できます。事業歴が3年未満だったのか、所得が低く返済負担率がオーバーしたのか、信用情報に傷があったのか、税金の未納があったのか。心当たりを潰していくことが次への一歩です。

セカンドチョイスの考え方

民間銀行で落ちたなら、雇用形態を問わないフラット35に切り替える。所得が足りなかったなら、配偶者と収入合算する、ペアローンを組む、借入額を下げて物件価格を見直すといった手があります。事業歴が足りないなら、1〜2年待って確定申告を積み増してから再挑戦するのが堅実です。

私の周りでも、最初の1行で落ちて落ち込んでいた人が、確定申告を1期分追加してから別の銀行に再挑戦したらあっさり通った、という例があります。住宅ローンは「一度落ちたら終わり」ではありません。準備を整え直して再挑戦できる性質のものです。審査に通らない理由とその改善法を体系的にまとめたフリーランスの住宅ローン審査対策2026｜審査に通らない理由と改善法も、再挑戦の戦略を立てる際の参考になります。

信用情報は事前に自分で確認できる

落ちる原因の上位が信用情報です。実は、自分の信用情報は信用情報機関に開示請求すれば事前に確認できます。住宅ローンを本気で考え始めたら、申し込み前に一度自分の信用情報を取り寄せて、身に覚えのない延滞記録や、すでに完済したのに残っている情報がないかチェックしておくと安心です。

在宅ワークの収入を安定させることが最大の審査対策

ここまで審査テクニックを解説してきましたが、最も本質的な対策は「収入そのものを安定させること」です。銀行が不安に思っているのは結局、収入の継続性なのですから。

収入の柱を複数持つ

1社のクライアントに収入を依存していると、その取引が切れた瞬間に収入がゼロになります。これは審査でもマイナスですし、生活の安定性そのものを損ないます。複数のクライアントや案件を持ち、収入源を分散させることが、長期的には最も効く審査対策です。

在宅でできる仕事の幅を広げる視点も大切です。例えば需要が伸びている分野として、AIコンサル・業務活用支援のお仕事のようにAIの業務活用を支援する案件や、AI・マーケティング・セキュリティのお仕事といった専門領域、さらにアプリケーション開発のお仕事のような開発系まで、在宅で完結する業務委託案件は確実に増えています。こうした安定需要のある分野で継続案件を確保できれば、収入の継続性を書類で示しやすくなります。

スキルの裏付けを資格で補強する

収入の安定性に加えて、スキルの客観的な裏付けがあると取引先からの信頼を得やすくなり、結果的に継続案件につながります。事務系の在宅ワークならビジネス文書検定、IT・ネットワーク系の案件を狙うならCCNA（シスコ技術者認定）のような資格は、独立後の単価交渉や案件獲得の武器になります。資格そのものが住宅ローン審査に直接効くわけではありませんが、「継続的に仕事を取り続けられるフリーランス」であることの土台になります。

業務委託マッチングサービスに集まる案件データを俯瞰すると、フリーランスが住宅ローン審査で評価されやすい「収入の継続性」を作りやすい分野が見えてきます。

職種別の年収・単価相場データを見ると、ソフトウェア開発やライティングといった在宅完結型の職種は、案件数が安定して供給されており、継続的な受注がしやすい構造になっています。在宅ワーク仲介サイトに掲載される案件のうち、月額固定で複数月にわたる業務委託契約の形を取るものは、まさに銀行が求める「継続契約書」を生み出す源泉です。単発の請負を積み重ねるより、月額契約型の案件を軸に据えるほうが、収入の安定性という観点では圧倒的に有利になります。

ここで重要なのが手数料の構造です。一般的なクラウドソーシングでは報酬から10〜20%程度の手数料が差し引かれますが、手数料0%のマッチングサービスを使えば、同じ案件でも手元に残る所得が増えます。住宅ローン審査では確定申告上の所得が評価対象になるため、手数料で目減りしない分だけ「審査で見られる所得」を底上げできる、という見方もできるわけです。節税のしすぎで所得を圧縮するジレンマを抱えるフリーランスにとって、そもそもの手取りを増やす設計は地味ですが効いてきます。

私自身、アパレルのEC運営代行という在宅ワークを月額契約で複数社から請け負う形に切り替えてから、収入のブレが目に見えて小さくなりました。デザインはできるけれどECの運営がわからない、という中小ブランドの悩みに応える形で、商品撮影のディレクション、商品説明文の作成、SNS運用、在庫管理をまとめて引き受ける。こうした月額型の継続契約は、確定申告の所得を安定させ、結果として住宅ローンの審査でも「読みやすい収入」として評価されやすくなります。フリーランスが借りやすい銀行を探すのと同じくらい、借りやすい自分の収入構造を作ることが、遠回りに見えて一番の近道なのだと、現場で働きながら実感しています。

公的機関・関連参考情報

本記事の内容に関連する公的機関や信頼できる情報源は以下の通りです。最新情報は公式サイトで確認してください。

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よくある質問

Q. 民間銀行の住宅ローンとフラット35、フリーランスにはどちらがおすすめですか？

審査の通りやすさを重視するなら「フラット35」がおすすめです。民間銀行が過去3年分の所得や事業の安定性を厳しく審査するのに対し、フラット35は物件の担保価値を重視するため、個人事業主でも比較的審査に通りやすい特徴があります。一方、3期連続で十分な黒字実績があり、より低金利を狙いたい場合は民間銀行が適しています。

Q. 2026年の金利上昇局面において、フリーランスがローンを組む際の注意点は何ですか？

2026年は変動金利の上昇リスクが高まっています。フリーランスは会社員に比べて収入の波が大きいため、金利上昇に伴う毎月の返済額増加がダイレクトに事業や生活を圧迫する恐れがあります。変動金利を選ぶ場合は借入額に十分なゆとりを持たせるか、将来の金利変動リスクを排除できる「全期間固定金利（フラット35など）」を検討するのが安全です。

Q. 確定申告で経費を多く使い、所得を低くしていると不利ですか？

はい、非常に不利になります。住宅ローンの審査では、売上ではなく経費を差し引いた後の「所得」が返済能力の基準とされるためです。審査を控えている場合は、1〜3年前から戦略的に経費を抑え、あえて税金を払ってでも高い所得を確定申告書に残す必要があります。

Q. フリーランスが住宅ローンを組むには、何年以上の事業実績が必要ですか？

一般的な金融機関では「過去3期分」の確定申告書の提出を求められるため、最低でも3年以上の事業実績が必要です。3期連続で黒字であることや、収入が安定していることが重視されます。実績が3年未満の場合でも、フラット35であれば1期分（または数ヶ月分）の収入証明で申し込める可能性があるため、独立直後の方はフラット35を検討するのがおすすめです。

Q. フリーランスが住宅ローン審査で最も重視される指標は何ですか？

最も重視されるのは、過去3年間の「平均年収」と「事業の安定性」です。会社員とは異なり、直近1年の実績だけでなく、継続して利益を出せているかが判断材料となります。そのため、確定申告書で経費を過度に入れすぎず、適切な所得を計上しておくことが重要です。また、クレジットカードや携帯料金の支払遅延がないかといった個人の信用情報も厳しくチェックされるため、審査前は特に注意を払いましょう。