フリーランスのフラット35審査｜通りやすい条件と必要書類

2026年1月9日

織田莉子

この記事のポイント

✓フリーランスがフラット35の審査に通るための条件
✓民間ローンとの違いを解説
✓業歴1年目から申し込める全期間固定金利の住宅ローンです

フリーランスが住宅ローンを組むなら、まず検討すべきなのがフラット35です。

民間銀行の住宅ローンは確定申告書3年分が必要で、業歴が短いフリーランスにはハードルが高いのが現実です。一方、フラット35は確定申告書が直近1年分で審査が可能です。業歴1年目から申し込める、フリーランスの味方のような制度といえるでしょう。

私のFP相談でも、フリーランスの住宅購入相談では真っ先にフラット35を提案します。全期間固定金利なので返済計画が立てやすく、収入が変動するフリーランスにとっては精神的な安心感も大きいです。住宅購入は人生最大の買い物であるため、戦略的な準備と知識が成功の鍵となります。

フラット35の基本情報

項目	内容
提供元	住宅金融支援機構＋民間金融機関
金利タイプ	全期間固定
借入期間	最長35年
借入額	100万〜8,000万円
団体信用生命保険	任意（加入なしも可）
確定申告書	直近1年分
繰り上げ返済手数料	無料

フラット35がフリーランスに有利な3つの理由

理由1：確定申告書は1年分でOK

民間銀行が通常3年分を求めるのに対し、フラット35は直近1年分の確定申告書で審査してもらえます。独立して1年目の確定申告が終わり、納税が完了した時点で申し込める計算です。この「実績期間の短さ」は、独立直後のフリーランスにとって非常に大きなメリットです。

理由2：全期間固定金利で返済額が変わらない

意外と見落としがちですが、フリーランスは収入が変動するぶん、ローンの返済額まで変動すると家計管理が非常に難しくなります。変動金利型を選んだ場合、金利上昇によって将来的な返済額が1.5倍や2倍に膨らむリスクを抱えることになります。フラット35なら借入時の金利が完済まで変わらないので、長期にわたる返済計画が立てやすく、将来の生活基盤を守ることができます。

理由3：団体信用生命保険が任意

一般的な民間住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件となります。健康状態に不安がある場合、団信に加入できず、ローンそのものを組めないことが少なくありません。フラット35は団信が任意であるため、持病がある方でも物件のみを担保として申し込めるケースがあります。別途、民間の生命保険で死亡保障をカバーする選択肢もあります。

フラット35の審査で見られるポイント

フラット35は商品のルールは共通でも、審査基準は取扱金融機関によって異なります。A銀行で落ちてもB銀行で通ることがあるので、1社で諦めないことが大切です。金融機関独自の審査項目や、担当者の裁量によって対応が分かれる場合があります。

返済比率の厳格なチェック

フリーランスの審査において、最も重要なのは「返済比率（年収に対する年間返済額の割合）」です。

年収	返済比率の上限
400万円未満	30%
400万円以上	35%

年収（所得）400万円の場合、年間返済額の上限は140万円（月換算で約11.7万円）です。ここでの「年収」とは手取りではなく、確定申告上の「所得金額」を指すことに注意が必要です。節税を行いすぎて所得を低く申告している場合、この計算式によって借入可能額が大幅に下がってしまいます。

物件の技術基準

フラット35は「住宅の品質確保」を重視しているため、物件が住宅金融支援機構の定める一定の技術基準（住宅性能評価など）を満たしている必要があります。中古物件の場合は適合証明書の取得が必要です。物件購入時には、不動産会社を通じて物件がフラット35の基準に適合しているか、事前に確認を依頼しましょう。

必要書類チェックリスト

審査をスムーズに進めるために、以下の書類を事前に整理・準備しておきましょう。特に確定申告書類は整合性が重要です。

確定申告書の控え（直近1年分）
納税証明書（その1・その2）：所得と納税実績を証明します
住民票：取得から3ヶ月以内のものが一般的です
本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカード
物件の売買契約書
重要事項説明書
適合証明書（中古物件の場合）

NG行動とOK行動

フリーランスの住宅購入においては、計画的な準備が命運を分けます。

NG行動	OK行動
節税で所得を下げすぎて返済比率をオーバーする	住宅購入の前年は経費計上を控えめにする
1社で審査に落ちて諦める	取扱金融機関を変えて再申し込みする
頭金ゼロでフルローンを組む	物件価格の10%以上の頭金を用意する

個人事業主やフリーランスが住宅ローン（フラット35など）の審査を受ける際によく陥りがちな罠として、「節税しすぎると審査上の年収が下がってしまう」という点が挙げられます。税負担を減らすための過度な経費計上は、結果として金融機関からの信用や返済能力の評価を下げてしまう要因となります。

フリーランスが審査で勝つための「所得」戦略

フリーランスの最大の弱点は、「経費を引いた後の所得」が収入として見なされる点です。住宅ローン審査に通過するためには、少なくとも2〜3年前から戦略的に以下の行動をとる必要があります。

過度な節税を控える: 設備投資や過剰な経費計上は、所得を減らし審査を厳しくします。購入予定の2年〜3年前からは、あえて所得を多めに計上し、適正な納税を行うことで「返済能力がある」ことを証明します。
既存借入の完済: クレジットカードのキャッシング、車のローン、教育ローンなどの借入は、すべて住宅ローンの返済比率に含まれます。可能であれば住宅ローン申し込み前に完済しておきましょう。
収入の安定化を証明する: 確定申告書の所得額が極端に変動していると、金融機関は「継続的な返済能力に疑問あり」と判断します。安定した事業収益があることを説明できる資料を用意しておくと有利です。