個人事業主住宅ローン通る｜確定申告書3期分で審査を通すコツ

Q: Q. 「収入」と「所得」の違いは何ですか？

「収入（確定申告書 第一表の①など）」は、事業で得た売上の総額（経費などを差し引く前の金額）を指します。一方「所得（第一表の⑧など）」は、収入から事業にかかった必要経費を差し引いた、手元に残る利益（儲け）のことを指します。

2026年1月28日

朝比奈蒼

この記事のポイント

✓個人事業主が住宅ローンを通すための実務ポイントを徹底解説
✓確定申告書3期分の見方
✓店舗併用住宅の落とし穴まで

個人事業主やフリーランスにとって、住宅ローンの審査はキャリアの大きな壁のひとつです。「会社員より通りにくい」「節税で所得を圧縮していたら借りられなくなった」という相談は、独立から3〜5年目の方に集中して聞かれます。結論から言うと、個人事業主が住宅ローンを通す鍵は確定申告書3期分の安定性と、所得金額の見せ方の戦略にあります。本記事では、審査担当者が実際に見ている数値、フラット35と民間ローンの違い、店舗併用住宅の注意点まで、客観的データに基づいて整理しました。

個人事業主・フリーランスといった自営業者は、会社員や公務員と比べて住宅ローンの審査に通りにくいという話を聞いたことはないでしょうか。実際にローンを検討中の方の中には、不安を感じてしまう方もいるかもしれません。

個人事業主が住宅ローン審査に通りにくいと言われる構造的理由

まず前提として、なぜ個人事業主は住宅ローンの審査で不利になりやすいのか、その構造を理解しておくことが重要です。これは金融機関側のロジックを読み解くことで、対策が立てやすくなるからです。

住宅ローンは20年〜35年という超長期の貸付であり、銀行側にとっては「契約者が定年まで安定して返済原資を確保できるか」が最大の関心事です。会社員の場合、勤務先の規模・勤続年数・年収という3つの指標で安定性をある程度推計できます。一方、個人事業主は事業主本人が病気や事故に遭えば即座に収入が途絶えるリスクを抱えており、さらに事業の浮き沈みによって所得が大きく変動することが珍しくありません。

金融庁が公表する金融機関の融資動向データによれば、住宅ローン市場全体の貸出残高は約220兆円規模で推移していますが、このうち自営業者向けの構成比は10%未満と推計されています。日本の就業者に占める自営業者比率（およそ10%前後）と比べても、この数字には明らかな乖離があります。つまり、市場全体としては個人事業主向けの審査ハードルが高めに設定されている傾向が見られます。

さらに、個人事業主特有の事情として「節税のために所得を意図的に圧縮する」習慣があります。経費を多く計上して所得税・住民税・国民健康保険料を抑えるのは事業者として合理的な行動ですが、住宅ローン審査では所得金額（収入から経費を引いた後の金額）がそのまま返済能力の評価対象になります。年商2,000万円あっても、経費計上で所得が300万円まで圧縮されていれば、銀行から見れば「年収300万円の人」として評価されることになります。これは独立直後の方が見落としがちな落とし穴です。

正直なところ、独立して数年で住宅購入を考えるのであれば、税理士に相談しながら「ローンを借りる前年は所得を意図的に厚めに残す」という戦略を取らないと、思った金額が借りられない可能性が高いです。節税と借入可能額はトレードオフの関係にあると認識しておきましょう。

審査担当者が見ている5つの数値基準

個人事業主が住宅ローン審査を通すには、銀行員が実際にどの数値を見ているのかを理解する必要があります。私が複数の住宅ローン担当者に取材して整理した、審査の重要指標は以下の5つです。

1. 確定申告書3期分の平均所得

民間銀行の住宅ローン審査では、ほぼ例外なく過去3期分の確定申告書（青色申告決算書または収支内訳書を含む）の提出が求められます。ここで重要なのは、3期分の所得の「平均値」が見られることと、所得が直近年で大きく落ち込んでいる場合は最低額が基準になりやすいという2点です。

たとえば3期分の所得がそれぞれ「500万円・550万円・400万円」だった場合、平均483万円ではなく直近の400万円ベースで借入可能額が計算されるケースが多くなります。逆に「400万円・450万円・500万円」と右肩上がりであれば、500万円基準で見てもらえる可能性が高くなります。事業の成長軌道を申告書で示せるかが、借入可能額を大きく左右します。

2. 返済比率（年間返済額÷年収）

返済比率は、年収に占める年間返済額の割合のことです。一般的に、住宅ローン審査で許容される返済比率は年収400万円未満で30%、400万円以上で35%程度が目安とされています。個人事業主の場合、自動車ローンや事業性ローン、カードローンの返済も合算されるため、既存借入が多いと返済比率が圧迫されます。住宅ローンを申し込む半年前には、可能な限り他のローンを完済しておくのが鉄則です。

3. 自己資金（頭金）の比率

個人事業主は会社員に比べて、自己資金比率を高く求められる傾向があります。物件価格の20〜30%程度の頭金を用意できると、審査通過率は明らかに上がります。フルローン（頭金0）でも申し込めますが、その場合は所得・勤続年数・事業内容のいずれも高水準である必要があります。

4. 事業継続年数

民間銀行の多くは「同一事業を3年以上継続していること」を申込条件にしています。これは法的なルールではなく各行の与信基準ですが、独立1年目・2年目の方は選択肢が大幅に狭まると考えてください。後述するフラット35であれば、事業継続年数の条件が緩いケースもあるため、独立直後の方はこちらが現実的な選択肢になります。

5. 個人信用情報

CIC（指定信用情報機関）、JICC、KSCに登録されている信用情報も必ず照会されます。クレジットカードの支払い遅延、奨学金や携帯端末の分割支払いの延滞は致命的なマイナス要素です。住宅ローン申込の半年前から、自分の信用情報を一度開示しておくことを強くおすすめします。CICはネット開示で500円で確認できます。

フラット35が個人事業主にとって有力な選択肢である理由

民間銀行のプロパー住宅ローンと並んで、もうひとつの大きな選択肢が住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。これは個人事業主にとって特に重要な制度なので、詳しく押さえておきましょう。

フラット35の最大の特徴は、全期間固定金利であることに加えて、審査基準が民間銀行と異なる点にあります。具体的には、勤続年数や事業継続年数に関する明確な制限がなく、確定申告書1期分でも申込可能なケースがあります。独立直後の個人事業主・フリーランスにとっては、これが大きなアドバンテージです。

ただし、フラット35にもいくつかの注意点があります。第一に、金利は民間の変動金利と比べると1〜1.5%ほど高めに設定される傾向があります。35年間の総返済額で比べると数百万円単位の差になるため、安定性と総コストのバランスを慎重に検討する必要があります。第二に、物件側にも適合証明（住宅金融支援機構の技術基準を満たす物件であること）が必要で、すべての物件で利用できるわけではありません。

また、団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない点も特徴です。健康上の理由で団信に入れない方でも利用できる一方、団信なしの場合は別途、生命保険等で返済リスクをカバーする設計が必要になります。

筆者が以前、独立3年目のWebデザイナーの方の住宅ローン相談に立ち会ったことがあります。年所得は450万円ほどでしたが、複数の都市銀行で「事業継続5年以上」の壁に阻まれて連敗。最終的にフラット35で3,000万円の融資を受けられたのですが、もし最初からフラット35に絞っていれば3か月は時間を節約できたはずです。事業継続年数が短い方は、最初からフラット35を本命に据える選択肢を持っておくと精神的にも楽になります。

確定申告書の「見せ方」と所得圧縮のリアル

ここからは、最も実務的なテーマである「所得の見せ方」について踏み込みます。個人事業主の住宅ローン審査で最大の差がつくのは、まさにこのポイントだからです。

国税庁の確定申告に関する統計を見ると、青色申告事業所得者の平均所得金額は約360万円前後で推移しています。一方、住宅ローンを3,000万円借りるには、目安として年収600万円程度が必要とされます。この時点で、平均的な個人事業主は3,000万円の借入が厳しい現実が見えてきます。

経費計上と借入可能額のシミュレーション

ここで重要なのは、住宅ローン申込を計画している2〜3年前から「所得の最適化」を意識することです。たとえば年商1,200万円、必要経費500万円、所得700万円の事業者がいたとします。このまま申告すれば所得700万円ベースで借入可能額が計算されます。

ところが、節税意識が強い方は「家事按分」「青色専従者給与」「小規模企業共済掛金」などを活用して所得を400万円程度まで圧縮しがちです。所得を300万円圧縮すれば、年間の税負担は60〜90万円程度減りますが、住宅ローンの借入可能額は1,000〜1,500万円減少する可能性があります。3年間トータルで節税できる金額と、家のローンで失う借入余力を天秤にかける視点が必要です。

申告書に書く事業内容の表現

意外と見落とされがちですが、確定申告書B様式の「職業欄」「事業の内容欄」の書き方も審査に影響します。「Webライター」「フリーランス」「個人事業」とだけ書くより、「ITコンサルティング業」「マーケティング支援業」など、具体的かつ社会的に通用感のある職種名で記載するほうが審査担当者の印象は良くなります。事業内容欄も空欄ではなく、主な業務を3〜4行で具体的に記述するのが望ましいです。

売上の安定性を示す添付資料

確定申告書だけでなく、月別の売上推移がわかる資料（売上台帳、請求書控え、銀行通帳のコピー等）を任意で添付すると、審査担当者は「事業の実態」を把握しやすくなります。特定の取引先に売上が集中している場合は、取引先一覧と取引年数を添えると安心材料になります。クラウドソーシング経由の案件中心の方は、プラットフォーム上の取引履歴のスクリーンショットも有効です。

個人事業主が選びやすい金融機関の傾向

民間銀行の中にも、個人事業主への融資に積極的な金融機関と消極的な金融機関があります。これを知らずに名前の知れたメガバンクばかり当たって連敗するパターンは非常に多いです。

都市銀行（メガバンク）

三菱UFJ・三井住友・みずほといった都市銀行は、住宅ローン市場のシェアこそ大きいものの、個人事業主に対しては相対的に厳しい傾向があります。事業継続年数3年以上、所得500万円以上といった明確な足切り基準を持つケースが多く、フリーランスの初心者には選択肢に入りにくいのが実情です。一方で、所得が高く事業が安定している方にとっては、金利競争力が高いため有力な候補になります。

地方銀行・信用金庫

意外と見落とされがちなのが、地元の地方銀行・信用金庫です。地域密着型の金融機関は、地元事業者との関係性を重視するため、個人事業主に対しても柔軟な審査をしてくれるケースがあります。事業性融資の取引があると、住宅ローン審査もスムーズに進む傾向が見られます。

ネット銀行

住信SBIネット銀行・楽天銀行・auじぶん銀行といったネット銀行は、金利の低さが魅力です。ただし、個人事業主に対しては書類審査が中心で、対面でのフォローが効きにくいデメリットがあります。所得・事業内容が標準的でわかりやすい事業者には向いていますが、特殊な業態や所得変動が大きい方には不向きです。

個人事業主向けに注力している金融機関

スルガ銀行のように、個人事業主向け住宅ローンを商品として明確に打ち出している金融機関もあります。

個人事業主の皆さまの「マイホームを建てたい」という夢を応援する住宅ローン。青色申告、白色申告のいずれの方にもお申込みいただけます。

こうした「個人事業主向け」と明示している商品は、審査基準が個人事業主の事情に合わせて設計されているため、メガバンクで断られた方でも通る可能性があります。ただし、金利は標準的な住宅ローンより0.3〜0.5%ほど上乗せされるケースが多く、総返済額は増える点に注意が必要です。

店舗併用住宅・住宅ローン控除の注意点

個人事業主ならではの論点として、自宅と事業所を兼ねる「店舗併用住宅」を購入する場合の住宅ローン取り扱いがあります。これは設計段階で間違えると、後から取り返しがつかない致命的な落とし穴です。

ただし、住宅と店舗を兼ねている場合は注意が必要です。住宅ローン控除を受けられる要件の1つに「住宅の床面積が50平米以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を居住用として利用していること」があるためです。つまり、事務所部分の床面積が50％を超えてしまうと住宅ローン控除は適用できないことになります。住宅と事務所を兼ねている場合は特に、住宅ローン控除の適用要件を十分に確認しましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の0.7%（最大13年間）を所得税・住民税から控除できる強力な節税制度です。3,000万円の借入なら、初年度だけで21万円程度の還付が見込める計算になります。これを取り逃すと、節税効果として数百万円単位の損失になります。

店舗併用住宅の場合、床面積の50%以上を居住用にするのは大前提として、さらに住宅ローン控除の対象となる部分の按分計算が必要になります。設計士・税理士・住宅ローン担当者の三者で事前に詳細を詰めておかないと、引き渡し後に「控除が思ったほど使えない」ことが判明する事故が起きます。

また、店舗部分のリフォーム費用や事業用設備の取得費は、住宅ローンには含められないのが通例です。事業用部分は別途、日本政策金融公庫の事業資金融資などで調達する設計が必要になります。

住宅ローン申込時に必要な書類リスト

個人事業主が住宅ローンを申し込む際に必要な書類は、会社員よりも種類が多く、準備にも時間がかかります。早めに整理しておきましょう。

本人確認・収入関連

確定申告書の控え（直近3期分）、青色申告決算書または収支内訳書、納税証明書（その1・その2の両方、過去3年分）、住民税の課税証明書（過去3年分）が基本セットです。納税証明書はe-Tax経由で取得できますが、紙の証明書は税務署窓口で370円程度の手数料がかかります。住民税課税証明書は市区町村役場で取得します。

事業の実態を示す資料

事業用通帳のコピー（直近1〜2年分）、主要取引先との契約書、ホームページや事業案内のパンフレット、取引実績一覧などです。「事業を実際に行っている証拠」を視覚的に提示できると、審査担当者の納得感が大きく変わります。

物件関連

売買契約書（重要事項説明書含む）、物件の登記事項証明書、間取り図、建築確認済証（新築の場合）などです。物件側の書類は不動産会社が用意してくれるのが一般的ですが、内容に不備があると審査が止まるため、自分でも目を通しておくことが重要です。

健康関連

団体信用生命保険の告知書も忘れずに用意します。持病や過去の入院歴がある場合は、ワイド団信（引受基準緩和型）の選択や、団信不要のフラット35の検討が必要になります。

個人事業主が住宅ローン審査を通すための実践的な5つのコツ

ここまでの内容を踏まえ、個人事業主が住宅ローンを通すための実践的なポイントを5つに整理します。

1. 申込予定の2〜3年前から所得を最適化する

節税志向で所得を圧縮していると、いざ住宅ローンを組もうとした時に借入可能額が足りません。住宅購入を視野に入れたら、税理士と相談しながら経費計上を抑え、所得を厚めに残す方針に切り替えましょう。所得増加に伴う追加税負担と、借入可能額の増加を金額で比較すれば、合理的な判断ができます。

2. 複数の金融機関に同時打診する

個人事業主の住宅ローン審査は、金融機関ごとの判断基準に大きなバラつきがあります。1行ずつ順番に当たっていると時間がかかるため、3〜5行に同時並行で事前審査を申し込むのが効率的です。事前審査は本審査と違い、信用情報への影響も限定的です。

3. 自己資金を厚く用意する

物件価格の20〜30%の頭金を用意できれば、審査通過率は明らかに上がります。また、頭金が厚いほど借入額が減り、月々の返済負担も軽くなるため、無理のないライフプランを組みやすくなります。

4. 既存借入を完済しておく

カードローン・自動車ローン・リボ払い等の既存借入は、返済比率を圧迫します。住宅ローン申込の半年前までに、可能な範囲で完済しておくのが鉄則です。クレジットカードのキャッシング枠は、利用していなくても「潜在的な借入」とみなされるため、不要なカードは解約することも検討してください。

5. 信用情報を事前に開示・修正する

CIC・JICC・KSCに登録されている自分の信用情報を、申込の半年前に必ず開示してください。身に覚えのない延滞情報や、過去の延滞が残っている場合は、訂正手続きや時効申し立てが必要になることもあります。信用情報のクリーニングには時間がかかるため、早めの着手が肝心です。

たとえば、Webライター・編集者として活動している方であれば、著述家，記者，編集者の年収・単価相場で示されるように、文字単価1〜5円のスポット案件だけでは年所得が読みづらくなります。一方で、月額固定の編集顧問契約・継続的なコンテンツマーケティング支援を組み合わせている方は、月収のベースが安定し、確定申告書3期分の所得推移も読みやすい右肩上がりの形を作りやすくなります。

エンジニア系の方も同様で、ソフトウェア作成者の年収・単価相場を参考にすると、受託開発の単発案件中心だと所得の年次ブレが大きくなりがちです。SaaS開発支援・技術顧問・自社プロダクトのライセンス収入など、月額継続性のある収入源を1〜2本確保しておくと、住宅ローン審査での所得安定性アピールに直結します。

近年特に伸びているのが、AIコンサルティング領域の案件です。AIコンサル・業務活用支援のお仕事は、企業のAI導入を支援する月額顧問契約型の案件が増えており、フリーランスでも安定した月次収入を確保しやすい分野として注目されています。同様に、AI・マーケティング・セキュリティのお仕事も継続支援型の案件が多く、所得の安定化に貢献します。

また、アプリケーション開発のお仕事のような開発系業務も、スポット開発と保守運用を組み合わせることで、収入の継続性を確保できます。住宅ローン審査では「単発の高額売上」よりも「中程度でも継続的な月収」のほうが評価される傾向があるため、案件のミックスバランスを意識した受注設計が重要です。

スキル証明として活用できる資格取得も、結果的に住宅ローン審査での信頼性向上につながります。たとえばビジネス文書検定はライター・編集者・事務代行業の方の信頼性指標として、CCNA（シスコ技術者認定）はインフラエンジニアの方の専門性証明として、それぞれ確定申告書の「事業内容欄」を厚く書く材料になります。

加えて、個人事業主特有の資金繰り対策も住宅ローン審査に間接的に影響します。売掛金の回収サイトが長い案件が多い方は、【手数料0.5%〜】格安ファクタリング会社ランキング｜個人事業主もOKで紹介しているような資金調達手段を一時的に活用することで、運転資金の枯渇を回避できます。事業用キャッシュフローが安定していれば、住宅ローン返済の蓋然性も高く評価されます。

店舗併用住宅で事業を行う方であれば、店舗・個人事業主向けキャッシュレス決済導入コスト比較｜手数料・入金サイクルで解説しているような決済手段の最適化も、売上の見える化につながります。クレジットカード決済・電子マネー・QRコード決済を導入していると、売上が銀行口座に明確な記録として残るため、税務調査や金融機関への説明がしやすくなります。

最後に、暗号資産を保有している個人事業主の方は、ビットコイン・ETHを法人で保有する節税メリットと会計処理の注意点も参考にしてください。住宅ローン審査では金融資産の保有状況も自己資金の一部として評価されるため、暗号資産の含み益や保有時価を適切に申告書類に反映する設計が、借入可能額の引き上げに寄与する可能性があります。

個人事業主の住宅ローンは、確定申告書3期分という長い助走期間を必要とする勝負です。住宅購入を本気で考え始めた瞬間から、所得設計・取引設計・信用情報管理の3つを並行して進めることが、審査通過率を最大化する最短経路になります。

よくある質問

Q. 住宅ローンの審査では、銀行は確定申告書のどの数字をチェックしていますか？

銀行は主に、過去3期分の「収入金額 ①（売上の安定性）」、「所得金額 ⑧（借入希望額に対する返済能力）」、そして収入から所得を引いた「経費率（同業他社と比べて不自然に経費を水増ししていないか）」などを中心にチェックしています。

Q. 個人事業主の場合、「年収」を聞かれたら確定申告書のどこを見ればいいですか？

場面によって答え方が異なりますが、住宅ローン審査や保育園の入園申請などで公的に「年収（所得）」を求められた場合は、第一表の「所得金額等 ⑧（事業営業等）」の金額が基準となります。ただし、青色申告をしている場合はこの金額からすでに青色申告特別控除額（最大65万円など）が差し引かれているため、実質的な年収を算出するには「所得金額等 ⑧ ＋青色申告特別控除額」を加算した金額で答えるのが実務的です。