個人事業主住宅ローンフラット35｜売上ベースで通る金融機関の比較

2026年4月12日

丸山桃子

この記事のポイント

✓個人事業主が住宅ローンを組むならフラット35が現実解
✓売上ベースの審査ロジック
✓フリーランスが通過率を上げる準備を実務目線で解説します

アパレルのEC運営代行やSNSコンサルで独立して数年、ようやく事業が軌道に乗ってきた頃、最大の壁としてやって来るのが「家を買えるのか問題」です。私もフリーランスになって3年目で都内のマンション購入を検討した時に、銀行の窓口で「個人事業主の方は3期分の確定申告書を全部見せてください」と言われ、初年度の所得がほぼゼロだった現実を突きつけられました。会社員なら源泉徴収票1枚で済む話が、個人事業主だと一気に難易度が跳ね上がる。そんな時に最後の砦になるのが「フラット35」です。

この記事では、個人事業主・フリーランスがフラット35を使って住宅ローンを通すための具体的な審査ロジック、売上と所得の見られ方、必要書類、民間銀行との比較、そして通過率を上げるための実務的な準備を、現場で見てきた感覚も交えて整理します。結論から言うと、事業1期目でも通る可能性があるのはほぼフラット35一択で、ここを理解しているかどうかで「家を諦めるか、買えるか」が分かれます。

個人事業主の住宅ローン市場、フラット35が「最後の砦」と呼ばれる理由

個人事業主・フリーランス人口は近年も増え続けており、内閣官房の調査では副業も含めると国内のフリーランス人口は約1,600万人規模に達しているとされています。それに対して住宅ローン市場は依然として「会社員・公務員の安定収入」を前提に組まれており、民間銀行の審査基準も給与所得者を念頭にチューニングされています。

なぜ個人事業主は不利なのか。理由はシンプルで、銀行から見ると「収入が読みづらい」からです。会社員なら来年も同じ額が振り込まれる可能性が高いですが、個人事業主は来年いきなり半減することもあれば倍になることもある。さらに、節税のために経費を多めに計上していると「所得（売上−経費）」が抑えられている人が多く、銀行が審査で見る年収相当額が極端に小さく出てしまう構造的な問題があります。

「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれますが、一定以上の所得があり、複数年にわたって黒字経営を続けていれば審査に通過することは可能です。事業年数や所得の関係で厳しいと感じる場合は、前年度の所得で判断されるフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。専門スタッフに相談してみる

ここで登場するのがフラット35です。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンで、最長35年固定。最大の特徴は、審査において「前年（直近1期）の所得」をベースに判断する点にあります。民間銀行が「直近3期平均」「3期すべて黒字」を求めるのに対し、フラット35は1期分の所得で勝負できる。これだけで、開業3年未満のフリーランスや、コロナ禍などで一時的に所得が落ちた個人事業主にとって、現実的な選択肢が一気に広がります。

私が見てきた中でも、独立2年目で物件を購入したクリエイター、開業直後にマンションを買ったエンジニアなど、フラット35を選んだ事例が圧倒的に多い。民間銀行で3行落ちてからフラット35に切り替えて即通った、というケースも珍しくありません。フィンテック領域の資金調達を考える時に、フリーランスや個人事業主は【手数料0.5%〜】格安ファクタリング会社ランキング｜個人事業主もOKのような短期資金繰り手段にも目が行きがちですが、住宅という長期固定支出を考えるならフラット35のような全期間固定型を軸に検討する方が、月々のキャッシュフローを読みやすくなります。

個人事業主にフラット35が通りやすい3つの審査ロジック

フラット35がなぜ個人事業主に有利なのか、審査基準を分解して見ていきます。ここを理解すると「自分は通るのか、通らないのか」の見立てが自分でできるようになります。

1. 直近1期の所得で審査される

民間銀行の住宅ローンは、ほとんどが直近3期の確定申告書を要求し、その平均所得、もしくは最も低い年の所得を採用します。「3期平均で500万円あっても、1期目が200万円だと200万円で見られる」というケースも珍しくありません。

これに対しフラット35は、原則として直近1期の所得（青色申告決算書または収支内訳書の所得金額）で審査されます。つまり「ようやく軌道に乗って今期の所得が大きく伸びた」という個人事業主にとって、過去の数字に足を引っ張られないという大きな利点があります。

ただし注意点として、フラット35Sなど一部の優遇商品や、取扱金融機関によっては「2期分の確認」「経営状況の補足資料」を求められる場合があります。1期分でOK＝過去はどうでもいい、ではなく「直近1期がしっかり黒字で安定している」ことが大前提です。

2. 所得の安定性より「返済比率」を重視

フラット35の審査で最も重要視される指標は、年収に対する年間返済額の比率である「総返済負担率」です。基準は次の通り。

年収	総返済負担率の上限
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

ここで言う「年収」は、個人事業主の場合、確定申告書の「所得金額」（売上から経費を引いた金額）が採用されます。売上1,000万円あっても経費で700万円使っていれば所得は300万円。この場合の総返済負担率上限は30%なので、年間返済額は90万円、月換算で7.5万円程度が上限になります。

ここを誤解している人が本当に多い。「私、年商1,500万円あるんで余裕でしょ」と思っていたフリーランスの方が、経費を引いた所得が400万円弱しか出ておらず、想定の半分しか借りられなかった、というケースを何度も見ました。住宅ローンを真剣に考えるなら、確定申告の節税方針そのものを2〜3年前から見直す必要があります。

3. 雇用形態・勤続年数を問われない

民間銀行では「勤続3年以上」「同一勤務先での雇用」がほぼ前提になっています。個人事業主にこれを適用すると、開業日からの経過年数がそのままハードルになります。

フラット35は「自営業者」「会社役員」「フリーランス」も給与所得者と同じ土俵で審査される設計です。雇用形態・勤続年数の縛りがなく、必要なのは「直近の所得証明」と「物件の技術基準への適合」だけ。この設計思想自体が、働き方の多様化に合わせて作られているため、ITフリーランスや士業、クリエイター、EC運営者など、収入形態が複雑な人ほどフラット35の方が話が早いです。

フラット35の審査に必要な書類と流れ

実際に申し込む時の流れと書類を整理します。書類が1つでも欠けると審査が止まり、特に確定申告書の原本コピーは取り直すと税務署で時間がかかるため、早めの準備が肝心です。

個人事業主が用意する必須書類

区分	書類	ポイント
本人確認	運転免許証、マイナンバーカード等	写しを表裏
収入関連	確定申告書（直近1〜2期）、納税証明書（その1・その2）、青色申告決算書または収支内訳書	税務署受付印または電子申告受信通知が必須
事業関連	開業届の写し、事業内容がわかる資料	屋号・事業内容・主要取引先がわかるもの
物件関連	売買契約書、重要事項説明書、間取り図、登記事項証明書	不動産会社から入手
資金計画	自己資金の残高証明、借入希望額の根拠資料	預金通帳の写し
その他	健康保険証、住民票、印鑑証明書	発行3カ月以内

特に個人事業主で見落とされがちなのが「納税証明書（その2）」です。これは所得金額を証明する書類で、確定申告書の控えと内容が一致しているかを金融機関が突合します。e-Taxで申告した場合は受信通知も合わせて求められます。

審査の流れ

事前審査（仮審査）: 物件が決まる前でも申込可能。年収・既存借入・物件価格の概算で判定。1週間程度
本審査: 物件の売買契約後に申込。技術基準への適合検査、団信加入可否、所得の精査。2〜4週間程度
適合証明書の取得: フラット35独自の物件技術基準への適合を、検査機関が確認
金消契約: 金融機関と金銭消費貸借契約を締結
融資実行: 物件引き渡しと同日に融資実行

フラット35特有なのが3番目の「適合証明書」です。住宅金融支援機構が定める断熱性能・耐震性能・床面積などの技術基準を満たす必要があり、検査機関の検査を受けます。中古物件の場合、ここで弾かれて買い直しになるリスクもあるため、不動産会社にフラット35適合物件かを最初に確認しておくと無駄足が減ります。

個人事業主にとって、住宅ローンの審査は会社員よりも厳しくなりがちですが、フラット35は比較的利用しやすい選択肢の一つです。全期間固定金利による返済計画の立てやすさや、直近の収入だけで評価される柔軟な審査基準が特徴で、多くの自営業者が検討しています。本記事では、審査の流れや必要書類、民間ローンとの違いや注意点などを解説します。

フラット35と民間銀行の住宅ローン、個人事業主目線で何が違うか

「金利だけ見れば民間銀行の変動金利の方が安いのに、なぜフラット35？」という疑問を持つ方も多いはず。個人事業主視点で両者を比較すると、見え方が変わります。

金利・返済の比較

項目	フラット35	民間銀行（変動金利）	民間銀行（10年固定）
金利タイプ	全期間固定	変動（半年ごと見直し）	一定期間固定
金利水準（目安）	年1.8%前後	年0.3〜0.6%前後	年1.0〜1.5%前後
個人事業主の通過率	比較的高い	厳しい	厳しい
必要な確定申告	直近1期	直近2〜3期	直近2〜3期
団信	任意加入	原則必須	原則必須
物件技術基準	あり（適合証明書）	なし	なし

金利だけ見ると民間銀行の変動金利が圧倒的に安く見えます。ただし、変動金利は文字通り半年ごとに金利が見直されるため、35年の長期で見ると総返済額が読めません。個人事業主は会社員以上に収入のブレが大きいため、固定費を確定できるフラット35の方が事業計画と相性が良いです。

私の周りでも「最初は変動金利の方が得だと思って民間銀行に申し込んだが、3期分の確定申告で経費が多すぎて落ちた。結局フラット35で通った」というパターンを何度も目にしています。所得が安定して3期黒字を積み重ねている個人事業主なら民間銀行も選択肢に入りますが、ボラティリティが大きいフリーランスにとっては「とりあえずフラット35で通す」が現実的なファーストムーブです。

団体信用生命保険（団信）の違い

民間銀行の住宅ローンは団信加入が必須で、健康状態によっては門前払いになります。一方フラット35は団信が任意加入で、健康状態に不安がある人でも借入自体は可能。代わりに別途生命保険などで備える設計にできます。

これは過去に大きな病気をしたフリーランスにとって極めて重要なポイントで、団信加入不可で民間ローンが組めなかった人が、フラット35で家を持てるケースは少なくありません。

個人事業主がフラット35で通過率を上げる5つの実務ポイント

ここからは、実際にフラット35の審査を通すために、申込前にやっておくべき準備を具体的に整理します。

1. 申込みの2〜3年前から「節税しすぎ」をやめる

個人事業主あるあるなのが「税金を払いたくないから経費を最大限計上して所得を圧縮」という戦略です。これは住宅ローン審査では完全に裏目に出ます。

審査で見られるのは「所得金額」であって「売上」ではない。所得が低ければ借入可能額も小さくなります。住宅購入を考えるなら、購入予定の2〜3年前から「節税」より「所得の計上」を意識する経営に切り替える必要があります。

具体的には、業務に直接関係のない経費の見直し、青色申告特別控除65万円の活用、小規模企業共済や個人型確定拠出年金（iDeCo）など「所得控除になるが現金が出ていく節税」へのシフトが有効です。所得控除は所得金額から差し引かれず審査上は所得として認識されるため、節税と借入額確保を両立できます。

2. 既存借入を整理する

総返済負担率は「住宅ローン以外の借入を含めた合計返済額」で計算されます。事業用のローン、カードローン、自動車ローン、クレジットカードのリボ残高、奨学金返済、すべてカウントされます。

特に注意したいのが事業用のビジネスローンやファクタリングの利用履歴です。ファクタリングは原則として借入には該当しませんが、銀行や信用情報機関の見方は厳しい。住宅ローン申込みの6カ月前以降は、新規借入とクレジットカードの増枠申請は控えるのが鉄則です。短期の資金繰り手段については【手数料0.5%〜】格安ファクタリング会社ランキング｜個人事業主もOKでファクタリング各社の手数料・入金スピードを比較しているので、住宅ローン審査と切り離して計画的に活用するのが望ましいです。

3. 自己資金を頭金の1〜2割確保する

フラット35は物件価格の100%融資も可能ですが、頭金が物件価格の10%以上あると金利が優遇されます。さらに2割以上の自己資金を入れると借入額が下がり、返済比率も改善し、審査の通過率が大きく上がります。

個人事業主は事業のキャッシュフローを優先したくなるところですが、住宅ローン審査の通過と総支払額削減の両面で、頭金は強い武器になります。事業用の口座とは別に、住宅購入専用の自己資金口座を作り、毎月一定額を移していく仕組みを早めに作っておくのが王道です。

4. 確定申告は必ず青色申告・e-Taxで

白色申告でも審査は通りますが、青色申告の方が経営の信頼性が高く評価されます。さらにe-Taxで電子申告していると、税務署の受付印を取りに行く手間がなく、受信通知のPDFをそのまま提出できるため、書類準備が格段に楽です。

クラウド会計ソフトのfreeeやマネーフォワードを使えば、青色申告の複式簿記もハードルが下がります。住宅購入を本気で考えるなら、確定申告のクオリティそのものが審査資料になる意識を持つことが大切です。

5. 連帯債務者の収入合算を検討する

フラット35は配偶者などとの収入合算が可能です。共働きで配偶者がパート・正社員問わず収入を得ている場合、合算することで借入可能額が大きく増えます。

仮に、妻が働き始めて半年しか経っていない場合でも半年分の給与を2倍して、みなし年収を算出します。例えば、夫が個人事業主で「所得」が300万円、妻のパート収入が100万円であれば、毎月11万円の住宅ローンが組めます。現在の金利で借入額を計算すると3,700万円程になります。

連帯債務にすると、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、節税メリットもあります。ただし、どちらかが働けなくなった時のリスク（一方の収入だけで返済を続けられるか）は事前にシミュレーションしておく必要があります。

個人事業主がフラット35で陥りやすい注意点

通過率を上げる方法と同じくらい重要なのが、落とし穴の把握です。フラット35特有の注意点を整理しておきます。

物件の技術基準で弾かれるケースが多い

フラット35は物件が住宅金融支援機構の技術基準（断熱性能、耐震性能、床面積70m²以上または30m²以上のマンション等）を満たす必要があります。築古の中古物件や狭小物件、再建築不可物件は適合証明書が出ず、融資が受けられません。

物件選びの段階で「フラット35適合か」を最初に不動産会社に確認するのが鉄則です。気に入った物件を見つけてから審査落ちすると、契約金や手数料の損失が大きくなります。

金利が高い分、総返済額は変動より大きくなる可能性

フラット35の固定金利は変動金利より1%以上高いことが多く、低金利が長期間続けば総返済額は変動の方が安く済みます。固定金利を選ぶのは「金利上昇リスクを取らない代わりに、保険料として上乗せ金利を払う」発想です。

事業の浮き沈みが激しい個人事業主にとって、月々の支払額が固定されていることの精神的安定は大きな価値ですが、低金利継続の可能性が高いと判断するなら、3期黒字を作って民間銀行に挑戦する選択肢もあります。

住宅ローン控除との関係

個人事業主が住宅ローン控除を受ける場合、確定申告で最大13年間、年末ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。所得税で控除しきれない分は翌年の住民税から控除可能です。

注意点として、住宅ローン控除を受けるには初年度に必ず確定申告が必要です。会社員と違い、年末調整がない個人事業主は元々確定申告をしているので、申告書に住宅借入金等特別控除の欄を記入し、住民票・登記事項証明書・住宅取得資金借入金の年末残高証明書・売買契約書を添付すれば適用されます。

一方、著述家，記者，編集者の年収・単価相場のWebライター・編集者層では、所得が300〜500万円のレンジに集中しています。所得400万円で考えると、総返済負担率35%で年間返済額140万円、月額11.6万円、借入可能額は約3,600万円。地方都市や郊外で十分に物件が選べる水準ではあるものの、都心物件はかなり厳しいラインです。

特にAIコンサル・業務活用支援のお仕事やAI・マーケティング・セキュリティのお仕事は、企業の生成AI導入支援・データ基盤構築・セキュリティ運用といった単発で終わらない継続支援案件が多く、月額顧問契約型に展開しやすい領域です。これらは個人事業主の所得を安定的に押し上げ、住宅ローン審査でも有利な「複数年継続の事業実績」を作りやすい。同様にアプリケーション開発のお仕事も、リリース後の保守・改修フェーズが長く続くため、開業後数年で住宅ローンに耐える所得を作る土台になります。

私がアパレルEC運営代行で経験した中でも、単発の商品撮影ディレクションだけだと所得が読みにくく、月額10〜20万円の運用代行契約を複数本持つ形にしてから初めて、3期分の所得を安定して計上できるようになりました。住宅購入を視野に入れるなら、案件の選び方そのものを「単発スポット型」から「月額継続型」に意識的にシフトしていくのが、回り道のようで一番の近道です。

また、案件の品質や継続性を担保するうえで、ビジネス文書検定のような顧客対応の基礎力を示せる資格や、IT領域ならCCNA（シスコ技術者認定）のようなネットワーク基盤の資格があると、企業との継続契約に持ち込みやすくなります。資格そのものが住宅ローン審査で評価されるわけではありませんが、結果として所得の安定性に効いてきます。

事業の資金繰りという観点では、住宅ローン以外の選択肢も知っておきたいところです。日々の運転資金が回らない時の手段として店舗・個人事業主向けキャッシュレス決済導入コスト比較｜手数料・入金サイクルで取り上げているような入金サイクルの改善や、法人化を検討している方はビットコイン・ETHを法人で保有する節税メリットと会計処理の注意点で扱う法人化と資産管理の整理も、住宅ローン審査時の「事業基盤の説明」に間接的に効いてきます。

最終的に、個人事業主・フリーランスが住宅ローンを通すために必要なのは、特別な裏技ではありません。直近1期の所得を堂々と提示できる経営、複数年の継続案件で安定した所得を作る案件選び、節税と所得計上のバランス、そしてフラット35という制度設計を正しく理解すること。この4点を押さえて2〜3年計画で動けば、独立後でも家を持つ選択肢は十分に開けます。フラット35は「個人事業主に不利な民間銀行の代替」ではなく、働き方の多様化を前提に設計された制度であり、フリーランスにとっての主戦場と言っていい選択肢です。

よくある質問

Q. 民間銀行の住宅ローンとフラット35、フリーランスにはどちらがおすすめですか？

審査の通りやすさを重視するなら「フラット35」がおすすめです。民間銀行が過去3年分の所得や事業の安定性を厳しく審査するのに対し、フラット35は物件の担保価値を重視するため、個人事業主でも比較的審査に通りやすい特徴があります。一方、3期連続で十分な黒字実績があり、より低金利を狙いたい場合は民間銀行が適しています。

Q. 住宅ローンフリーランスは所得いくらから審査に通りますか？

一般的には直近3年間の平均所得が300万円以上であることが一つの目安となります。ただし、フラット35などの場合は直近1年間の所得のみで審査されるケースもあり、所得が低めでも自己資金（頭金）を多く用意することで通過の可能性が高まります。

Q. フリーランスが住宅ローンを組むには、何年以上の事業実績が必要ですか？

一般的な金融機関では「過去3期分」の確定申告書の提出を求められるため、最低でも3年以上の事業実績が必要です。3期連続で黒字であることや、収入が安定していることが重視されます。実績が3年未満の場合でも、フラット35であれば1期分（または数ヶ月分）の収入証明で申し込める可能性があるため、独立直後の方はフラット35を検討するのがおすすめです。

Q. フラット35がフリーランスに有利と言われるのはなぜですか？

民間金融機関の住宅ローンは「過去3年間の安定した所得」を厳しくチェックしますが、住宅金融支援機構が提供するフラット35は「直近1年間の所得」を基準に審査を行うためです。また、職業形態や勤続年数（事業年数）に対する制限が緩やかで、自営業者でも審査に通りやすい独自の基準を持っています。固定金利で返済計画が立てやすい点もフリーランスにとって大きなメリットです。