個人事業主賃貸通らない｜開業1年目の壁を乗り越える対策5選

2026年4月1日

中西直美

この記事のポイント

✓個人事業主賃貸通らない
✓開業1年目で収入証明が出せない方でも審査を突破できる
✓保証会社の選び方・書類準備・物件選定の5つの対策をカウンセラー視点で解説します

「個人事業主になった途端、賃貸の審査に落ちた」。このご相談、ここ数年で本当に増えています。

会社員のときは何の問題もなく借りられた物件が、独立した瞬間に通らなくなる。気持ち的にも、自分の人生そのものを否定されたような、ずしんと重い気持ちになりますよね。

大丈夫。落ち着いて読んでください。個人事業主が賃貸を借りられないわけではありません。「審査の見られ方」が会社員とは違うだけ。コツを押さえれば、開業1年目で確定申告書が1度もない方でも、ちゃんと契約まで進めます。本記事では、私がフリーランスの方からよく受けるご相談をもとに、賃貸審査に通らない本当の理由と、今日からできる5つの対策を、順を追ってお伝えしていきます。

個人事業主が賃貸に通らないと言われる本当の理由

まず、結論からお話しします。個人事業主だから審査に落ちるわけではありません。落ちている方の多くは、「個人事業主であること」そのものより、別の要素で評価を下げています。

賃貸の入居審査は、大家さん（貸主）と保証会社が行います。大家さんが心配しているのはたった1つ、「家賃を毎月きちんと払ってくれる人かどうか」。保証会社が心配しているのも同じです。会社員であれば、給与振込という安定した入金の証拠があり、源泉徴収票で年収が即座に確認できます。だから審査がスムーズに進むのです。

一方、個人事業主の方は、収入の波があるケースが多い。クライアントが減れば翌月の入金がゼロになる可能性もある。さらに、所得を圧縮するために経費を多めに計上していると、確定申告書上の「所得金額」が驚くほど低く見えてしまいます。実際の手取りは月50万円あっても、確定申告書の所得欄が200万円を切っていれば、書類上は「年収200万円未満」として処理されます。

個人事業主は、賃貸物件を借りるのが難しいといわれることがあります。実際に審査で落ちることもありますが、なぜ個人事業主は賃貸物件を借りるのが困難なのでしょうか。個人事業主が賃貸物件を借りるために押さえておくべきポイントや必要書類、事務所を開設する場合の賃貸物件以外の方法について紹介します。

ここに、最初のすれ違いがあります。「節税のために経費を多めに計上する」という個人事業主にとっては当たり前の節税行動が、賃貸審査では「収入が低い人」と評価されてしまう。この構造を知らないまま申し込むと、何度申し込んでも落ち続けることになります。

「私、なにか悪いことしましたか…？」とご相談に来られる方によくお伝えしているのは、「悪いことは何もしていません。ただ、賃貸業界がフリーランスの実態を見るのにまだ慣れていないだけです」ということ。あなたの人格や能力が否定されたわけではない。これだけは、まず安心してくださいね。

マクロ視点：個人事業主の住宅事情と審査の現実

少し冷静な視点で、市場全体の動きを見てみましょう。気持ちが追い込まれているときほど、「自分だけが苦労している」と感じやすくなります。でも、データを見れば、同じ壁にぶつかっている方は本当にたくさんいます。

総務省の労働力調査によれば、フリーランス・個人事業主を含む自営業主は近年も継続的に存在感を保ち、副業フリーランスを含めると数百万人規模になります。働き方が多様化した今、賃貸需要もそれに応じて変化しているはずなのですが、現場の審査基準はまだ会社員モデルが中心。ここに大きなギャップがあります。

家賃の目安について、業界ではよく「月収の30%以内」と言われます。

個人事業主が賃貸審査を通過するためには、収入に見合った家賃の物件を選ぶことが重要です。一般的に、家賃は月収の30%以内が適正とされており、これを超えると審査に通りにくくなるため、収入に合った物件を選ぶことが求められます。

ここで言う「月収」は、個人事業主の場合、確定申告書の所得金額をベースに計算されることが多いです。たとえば家賃10万円の物件なら、月所得が33万円以上、年所得で約400万円が一つの目安。月所得が低めに出ている方ほど、この壁にぶつかります。

もう1つ知っておいてほしいのは、保証会社の存在です。今、賃貸物件の8割以上で保証会社利用が必須化されています。連帯保証人を立てるだけでOKだった時代は、ほぼ終わりに近づいている。つまり、個人事業主でも借りやすかった昔のやり方が通じにくくなっているのも、近年「賃貸が通らない」というご相談が増えている背景の一つです。

ただ、悪いニュースばかりではありません。フリーランス向けの審査ノウハウを持つ仲介業者、フリーランスでも通しやすい保証会社、敷金多めで審査を緩めてもらえる物件、そして個人事業主歓迎を明記する大家さんも、確実に増えています。市場は少しずつ、ですが、確実にフリーランスフレンドリーな方向に動いています。

賃貸審査で見られる5つの項目を知る

「敵を知れば百戦危うからず」と言いますが、まずは審査で何を見られているのかをきちんと理解しておきましょう。漠然と「通るか通らないか」とドキドキしているより、項目が分かれば対策が立てられます。

1. 収入の安定性と十分性

最も重視されるのが収入です。先ほどお伝えした「家賃は月収の30%以内」という基準は、保証会社の審査基準のベースになっています。個人事業主の場合、提出する書類は確定申告書の控え、または所得証明書（課税証明書）。開業1年目で確定申告書がない方は、開業届の写しに加えて、通帳の入金履歴や取引先からの業務委託契約書のコピーで補強します。

2. 職業・事業内容の信用度

職業欄に何を書くか。これも意外と効きます。「自営業」「フリー」とだけ書くより、「Webデザイナー（個人事業主）」「ITコンサルタント（個人事業主）」のように具体的に書く方が好印象です。事業内容が明確であるほど、審査担当者は安心します。曖昧な記載は不安要素になりやすい、ということを覚えておいてください。

3. 過去の家賃滞納歴・金融事故歴

保証会社は信用情報を確認します。クレジットカードの延滞、奨学金の延滞、家賃の滞納履歴があると、信販系の保証会社では厳しい審査結果になることがあります。心当たりがある方は、信販系ではなく独立系の保証会社を扱う物件を選ぶのが現実的な対策です。

4. 連帯保証人または緊急連絡先の信頼性

保証会社利用が主流とはいえ、緊急連絡先として親族の連絡先を求められるケースは多いです。会社員の親、年金受給中の親、配偶者など、安定収入のある方を立てられると審査の通りやすさが大きく変わります。「親に頼みたくない」というお気持ちはとても分かりますが、緊急連絡先の登録だけであれば実害は基本的にありません。ここは一度、頭を下げて協力をお願いするのが現実的です。

5. 物件価格と入居者属性のバランス

最後に、家賃水準と物件のグレード。タワーマンションや高級賃貸は、入居者層が会社員の上位層や法人契約に絞られているケースが多く、個人事業主では物件側の入居審査で弾かれることがあります。同じエリアでも、グレードを一段下げると、ぐっと通りやすくなることが多い。「住みたい物件」と「審査に通る物件」のバランス、ここは冷静に判断していきましょう。

個人事業主が賃貸審査を通すための5つの実践対策

ここから本題です。具体的に何をすれば通るのか。ご相談を受けてきた中で、効果が高かった対策を5つに絞ってお伝えします。

1. 確定申告書・通帳・契約書で「収入の見える化」をする

まず、収入の証明を最大限見える化しましょう。確定申告書だけでは伝わりきらない情報を、以下の書類で補強します。

・確定申告書の控え（直近2〜3期分があれば理想）
・所得証明書（市区町村役場で発行）
・通帳のコピー（直近6ヶ月〜1年。継続的な入金が分かるページ）
・取引先との業務委託契約書のコピー
・売上見込み一覧（簡単なエクセルでOK）

特に通帳のコピーは強力です。「確定申告書の所得は経費を引いた後の数字ですが、実際の月商はこれだけあります」と通帳で示せれば、審査担当者の見え方が一気に変わります。

開業1年目で確定申告書がない方は、開業届の控えと業務委託契約書、それから入金履歴で勝負することになります。前職の源泉徴収票が残っていれば、それも添付すると「直前まで安定した収入があった人」として評価されやすくなります。

2. フリーランスに強い保証会社を扱う仲介業者を選ぶ

仲介業者選びは、想像以上に結果を左右します。フリーランスの審査を多数通してきた業者は、どの保証会社がフリーランスに寛容か、どの大家さんが個人事業主歓迎か、を経験的に知っています。

保証会社は大きく分けて3系統あります。信販系（クレジット情報を見る）、独立系（信販情報を見ず独自審査）、LICC系（家賃保証業者の協会加盟）。個人事業主の方は、独立系の保証会社を扱う物件から探すと審査ハードルが下がる傾向にあります。「フリーランス可」「個人事業主歓迎」を売りにしている仲介業者を、複数当たってみることをおすすめします。

3. 家賃を月収の25%以内に抑え、敷金を1ヶ月多めに積む

家賃の目安は月収の30%以内が一般的ですが、個人事業主の方は25%以内を目安に下げると、ぐっと通りやすくなります。月所得30万円なら家賃7.5万円、月所得50万円なら家賃12.5万円が目安。

加えて、敷金を1ヶ月分多めに積めるなら、提案してみてください。家賃滞納リスクへの担保が増えるため、大家さんが安心しやすくなります。「敷金プラス1で審査再申請してください」と仲介業者経由でお願いするのは、現場でよく使われる手です。

4. 法人代表者・連帯保証人・緊急連絡先で属性補強する

ここが、よくご相談を受けるポイントです。「親に頼みたくない」「配偶者に迷惑をかけたくない」というお気持ち、本当によく分かります。でも、緊急連絡先の登録は法的な保証責任が発生するわけではなく、「いざというとき連絡が取れる人」という意味合いが強いケースがほとんどです。

連帯保証人として正式に契約に入る場合は、安定収入のある家族（会社員、公務員、年金受給者）が理想的。配偶者がパート勤務でも、緊急連絡先としては十分機能します。法人化している個人事業主の方であれば、法人契約に切り替えて代表者を連帯保証人にする、という選択肢もあります。

5. UR賃貸や個人事業主歓迎物件をリストアップする

最後に、物件選びそのものを工夫する方法です。UR賃貸住宅は保証会社・連帯保証人不要で、収入基準さえクリアすれば個人事業主でも借りやすい選択肢として知られています。一定の所得基準（家賃の4倍の月収など）はありますが、貯蓄基準の代替制度（家賃の100倍の貯蓄）も用意されているため、開業初期でも対応しやすい構造です。

また、SUUMOやHOMESの検索条件で「個人事業主可」「フリーランス可」「保証会社不要」などの絞り込みを使うと、最初から門戸が広い物件だけを見られます。条件を緩めるのではなく、最初から土俵を選ぶ。この発想転換が、心理的な負担も大きく軽くしてくれます。

開業1年目で確定申告書がない場合の通し方

「まだ独立して半年。確定申告書もない。これじゃ無理ですよね…」というご相談、特に春先に多いです。結論からお伝えすると、無理ではありません。

開業1年目の方が用意すべきは、次の組み合わせです。

・開業届の控え：税務署に提出済みの控えコピー。事業の実態証明として強力
・業務委託契約書：継続的な取引先がいることの証明。3社以上あると説得力増
・請求書・通帳の入金履歴：直近3〜6ヶ月の売上実績
・前職の源泉徴収票：直前まで安定収入があったことの証明
・売上見込み：今後12ヶ月の売上予測。エクセル1枚でOK

本記事では、収入証明なしの1年目でも契約できた実例や、人気エリアでの審査を乗り越えた体験をもとに、個人事業主が賃貸審査に通るためのポイントを紹介します。仲介業者から言われたこともまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

以前ご相談を受けた方で、独立3ヶ月目に賃貸を借りようとして3社連続で落ちた方がいました。お話を聞くと、確定申告書がないことを気にして、書類を最小限しか出していなかった。そこで、開業届のコピー、業務委託契約書3社分、通帳の入金履歴3ヶ月分、前職の源泉徴収票を全部まとめて提出するように仲介業者に渡してもらったところ、次の申し込みであっさり通りました。

ポイントは「足りない書類を悔やむ」のではなく、「ある書類を全部使って実態を見せる」こと。書類は多すぎて困ることはありません。むしろ、薄い情報のまま申し込む方が、保証会社は「この人、何をしている人かよく分からない」と判断して保守的になります。

賃貸審査に1度落ちたとき、次にやるべきこと

審査落ちの通知を受け取ったときの気持ち、本当につらいですよね。私のところにも「もうどこも借りられないんじゃないか」と落ち込んで来られる方がいらっしゃいます。

でも、ここで覚えておいてほしいのは、賃貸の審査は「全国共通の信用情報」を見ているわけではないということ。一つの保証会社で落ちても、別の系統の保証会社では普通に通ることがよくあります。落ちた理由は、保証会社の社内基準であって、あなたの社会的信用そのものが傷ついたわけではないのです。

次にやることは、シンプルです。

仲介業者に「保証会社の系統を変えて再申請したい」と伝える
信販系で落ちたなら、独立系の保証会社を扱う物件に切り替える
提出書類を増やす（通帳コピー、契約書、売上見込みなど）
家賃グレードを1段下げる
エリアや築年数の条件を少し緩める

特に1〜2は効果が高いです。同じ物件・同じ条件でも、保証会社が変わるだけで結果が変わることは珍しくありません。1社で落ちたからといって、5社全部に断られるわけではないので、まずは深呼吸して、別ルートを探していきましょう。

賃貸を「事務所兼自宅」として借りるときの注意点

個人事業主の方ならではの論点として、「自宅を事務所として使いたい」「開業届の住所を賃貸住宅の住所にしたい」というご相談もよくあります。

ここで気をつけたいのは、住居用賃貸の多くが契約書上「事務所利用不可」となっている点です。SOHO可（事務所兼用住宅可）と明記されている物件か、大家さんに事前許可を取れる物件でないと、契約違反になってしまうリスクがあります。

開業届には自宅住所を記入できますが、賃貸契約上の用途と矛盾していると、後で大家さんから指摘を受けて退去を求められるケースも稀にあります。在宅で完結する仕事（Webライター、Webデザイナー、プログラマー、コンサルタントなど）で、来客がない・看板を出さない・大きな機材を置かない、という静かな業態であれば、現実的にトラブルになることは少ないですが、契約時に「自宅兼事務所として使ってよいですか」と一言確認しておくのが安全です。

また、AIを軸にしたコンサルティング業務であればAIコンサル・業務活用支援のお仕事で実務イメージが掴めますし、文章を書く仕事の単価相場は著述家，記者，編集者の年収・単価相場、開発系の単価相場はソフトウェア作成者の年収・単価相場で確認できます。賃貸審査の前に、自分の事業の収入見込みを客観的にイメージしておくと、家賃帯の判断もぶれにくくなります。

心の負担を減らすための考え方

最後に、少しだけ気持ちの話をさせてください。

賃貸審査に落ちると、自分の人生そのものが否定された気がして、しばらく動けなくなる方が多いんです。「やっぱり独立なんてするべきじゃなかったのかな」「親に申し訳ない」「私には信用がないんだ」。こういう自己否定のループに入ってしまう。

でも、思い出してください。賃貸審査が見ているのは、あなたの人格でも能力でもなく、「家賃の支払い能力に関する書類上の数値」だけです。そこに表れているのはあなたのほんの一部であって、あなた自身ではありません。

ご相談者の中には、「フリーランスになって、社会との接点が一気に減って、賃貸の審査で落ちたタイミングで一気に孤独感が深まった」とおっしゃる方もいます。これは、賃貸という具体的な問題と、フリーランスとしての精神的な孤立が、同時に襲ってきている状態です。

どうか、賃貸の問題は賃貸の問題として、技術的に解決していきましょう。書類を揃え、業者を選び、物件を絞り込めば、必ず道は開けます。そして、それと並行して、心の余白も意識してケアしてあげてください。同じフリーランスの方とつながる、定期的に外で誰かと話す、運動の時間を確保する。地味なことですが、これが結果的に賃貸契約後の暮らしの安定にも効いてきます。

「独立した自分」を信じてあげられるのは、最終的には自分自身。賃貸審査は、その自信を試すテストではなく、ただの手続き。そう捉え直すだけで、ずいぶんと気持ちが軽くなるはずです。

まず、在宅完結型の仕事に従事している方は、賃貸エリアの選択肢が広い。通勤を考えなくていいので、家賃が比較的安定しているエリアで広めの物件を選ぶ傾向があります。Webライターやプログラマーのように、PC1台で完結する仕事は、住居選びの自由度がそのまま生活コストの最適化につながります。

一方、クライアント先への訪問が発生する仕事（コンサル、デザイン納品の打ち合わせなど）は、都心アクセスが効く立地が選ばれやすい。家賃は上がりますが、移動時間の節約という形で投資が回収されるイメージです。

また、事業の安定性を客観的に示すには、確定申告の精度を上げることも重要です。確定申告のやり方や必要書類は確定申告始め方ガイド：フリーランス・副業の「知りたい」に答える【2026年最新版】に詳しくまとまっています。賃貸審査で提出する確定申告書は、節税のためだけでなく「信用情報の名刺」でもあると思って、きちんと整えておくと良いでしょう。

スキルアップで単価が安定しやすい代表例はWebデザイナーです。Webデザイナー始め方完全ガイド！未経験からプロになるロードマップでは未経験からの学習ロードマップがまとめられていて、賃貸審査時の「事業内容を具体的に書く」という観点でも、肩書きの根拠を作りやすい職種です。

資格面では、ビジネス文書のスキルを証明できるビジネス文書検定や、ネットワーク・インフラ系のCCNA（シスコ技術者認定）のような実務直結の資格を持っていると、業務委託契約書や名刺に書ける肩書きが増え、賃貸審査時の「事業の信用度」を底上げできます。「個人事業主」という肩書きだけより、「○○の専門家」として明確に説明できる方が、審査担当者の安心感は明らかに違ってきます。

最終的に、賃貸審査を突破する力は「事業を継続できる力」とほぼイコールです。安定した取引先、ストックされる信用情報、見える化された収入。これらは、賃貸を借りるためだけでなく、フリーランスとしての人生そのものを支える土台でもあります。今この瞬間の「賃貸に通らない」という壁は、長い目で見れば、自分の事業基盤を整え直すための、絶好のリマインダーかもしれません。

書類を1枚ずつ揃え、業者を1社ずつ当たり、物件を1件ずつ見ていく。一つひとつは地味な作業ですが、必ず光は見えてきます。あなたは一人じゃありません。同じ壁を乗り越えてきた個人事業主は、たくさんいます。

公的機関・関連参考情報

本記事の内容に関連する公的機関や信頼できる情報源は以下の通りです。最新情報は公式サイトで確認してください。

よくある質問

Q. 個人事業主は会社員と比べて住宅ローンの審査に本当に通りにくいのでしょうか？

はい、通りにくい傾向があります。会社員は毎月の固定給与があるため銀行が返済能力を予測しやすい一方、個人事業主は事業の業績次第で収入が変動するため、銀行は「将来的な返済の安定性」に厳しい目を向けます。ただし、確定申告の所得を適切に管理し、直近3年間の業績が安定していれば十分に融資を受けることは可能です。まずは審査基準の緩い銀行や、フラット35の活用を検討することをお勧めします。

Q. 個人事業主の場合、「年収」を聞かれたら確定申告書のどこを見ればいいですか？

場面によって答え方が異なりますが、住宅ローン審査や保育園の入園申請などで公的に「年収（所得）」を求められた場合は、第一表の「所得金額等 ⑧（事業営業等）」の金額が基準となります。ただし、青色申告をしている場合はこの金額からすでに青色申告特別控除額（最大65万円など）が差し引かれているため、実質的な年収を算出するには「所得金額等 ⑧ ＋青色申告特別控除額」を加算した金額で答えるのが実務的です。