2026年に狙い目の国は？フィリピン・ベトナムの不動産利回りとリスク

2026年1月3日

永井海斗

この記事のポイント

✓国内不動産の価格高騰と利回り低下
✓そして将来的な人口減少による内需縮小への懸念から
✓多くの投資家が「海外不動産投資」へと視線を移しています

2026年に狙い目の国は？フィリピン・ベトナムの不動産利回りとリスク

著者: 永井海斗

国内不動産の価格高騰と利回り低下、そして将来的な人口減少による内需縮小への懸念から、多くの投資家が「海外不動産投資」へと視線を移しています。特に、著しい経済成長と人口増加が続く東南アジア（ASEAN）諸国は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を狙える魅力的な市場として注目を集め続けています。

本記事では、2026年を見据えた際に、特に狙い目となる国として「フィリピン」と「ベトナム」をピックアップしました。両国の不動産市場の現状、期待できる利回り、そして決して無視できないカントリーリスクとその対策について、徹底的に解説します。

1. 2026年の海外不動産投資トレンドとマクロ経済

2026年に向けて、海外不動産投資を取り巻くマクロ経済のトレンドは大きく変化しています。先進国（アメリカやイギリスなど）は、過去数年の利上げサイクルの影響で不動産価格が調整局面に入っている地域も多く、ローン金利の高さからキャッシュフローを出しにくい状況が続いています。

一方で、東南アジアの新興国は以下の理由から依然として強い投資妙味を持っています。

圧倒的な人口ボーナス: 生産年齢人口が増加し続けることで、実需（住居用）の不動産需要が底堅い。
中間層の台頭: 経済成長に伴い、質の高いコンドミニアム（マンション）を購入・賃貸できる層が急増している。
インフラ開発の加速: 鉄道網や高速道路などのメガインフラプロジェクトが進行中で、新しい駅周辺の地価上昇が期待できる。

この中でも、英語が公用語でありBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業が絶好調な「フィリピン」と、チャイナプラスワンの受け皿として外資系企業の進出が相次ぐ「ベトナム」は、2026年も引き続き主役となるポテンシャルを秘めています。

2. フィリピン不動産投資の魅力と期待利回り

フィリピンは、平均年齢が約24歳（日本は約48歳）と非常に若く、今後数十年にわたって人口ボーナス期が続くと予測されています。

フィリピン投資の3つの魅力

安定した高い経済成長: 年率5〜6%台の高いGDP成長率を維持。特にマカティやBGC（ボニファシオ・グローバルシティ）といった首都圏のビジネス街は、先進国と遜色ないインフラが整っています。
BPO産業とOFW（海外出稼ぎ労働者）からの資金流入: 英語力を活かしたコールセンターなどのBPO産業が世界トップクラスであり、多くの若者が高給を得ています。また、海外で働くOFWからの国内への送金額がGDPの約10%を占め、これが国内の不動産購買力を強力に下支えしています。
プレビルド方式の恩恵: 建設前に物件を購入する「プレビルド（Pre-build）」方式が一般的です。完成までに価格が段階的に引き上げられるため、早期に購入するほど高いキャピタルゲインを狙える仕組みが定着しています。

期待できる利回り

表面利回り: エリアによりますが、マニラ首都圏のコンドミニアムで概ね5% 〜 8%程度。
キャピタルゲイン: プレビルドで購入し、竣工時に売却することで20% 〜 30%以上の価格上昇益を狙えるケースもあります。

3. フィリピン不動産投資のリスクと対策

魅力の裏には必ずリスクが存在します。フィリピン特有のリスクを理解し、対策を講じることが成功の鍵です。

竣工遅延リスク: プレビルド物件の場合、予定通りに建設が進まず、引き渡しが1〜3年遅れることは日常茶飯事です。最悪の場合、デベロッパーが倒産しプロジェクトが頓挫するリスク（竣工リスク）もあります。
- 対策: アヤラ・ランド（Ayala Land）やメガワールド（Megaworld）、SMDCなど、実績が豊富で財務基盤が盤石な「大手財閥系デベロッパー」の物件のみに投資対象を絞ることが最大の防御策です。
物件管理（PM）の質: 日本のようなきめ細やかな建物管理や賃貸付（客付け）を期待すると痛い目を見ます。修繕対応が遅い、退去時のトラブルが多いといった問題が頻発します。
- 対策: 日系の不動産管理会社（プロパティマネジメント会社）を利用するか、現地で信頼できる日本人エージェントと強固なパイプを作ることが不可欠です。

4. ベトナム不動産投資の魅力と期待利回り

ベトナムもまた、人口約1億人を抱え、平均年齢が約33歳と若く活気にあふれる国です。ホーチミンやハノイを中心に、急激な都市化が進んでいます。

ベトナム投資の3つの魅力

チャイナプラスワンの筆頭: 米中摩擦を背景に、世界の製造業の工場が中国からベトナムへ移転しています。これにより外資系企業に勤める富裕層や外国人駐在員が増加し、高級コンドミニアムの賃貸需要が高まっています。
インフラ整備の起爆剤: ホーチミンでは都市鉄道（メトロ）の建設が進んでおり、駅周辺の開発（TOD）が地価を押し上げています。インフラ開通前後は不動産価格が跳ね上がる絶好のタイミングです。
外国人枠のプレミアム: ベトナムでは、1つのコンドミニアムにつき外国人が所有できる割合が最大30%に制限されています。この「外国人枠」は非常に人気が高く、転売時にプレミアム価格が上乗せされる傾向があります。

期待できる利回り

表面利回り: ホーチミンやハノイの中心部で4% 〜 6%程度。物件価格の上昇により、数年前と比べると利回りはやや低下傾向にあります。
キャピタルゲイン: 経済成長率に連動した安定的な地価上昇が見込め、中長期保有で着実な値上がり益を狙うのに適しています。

5. ベトナム不動産投資のリスクと対策

社会主義国であるベトナム特有の法制度リスクには細心の注意が必要です。

ピンクブック（所有権証明書）の発行遅延: 外国人が物件を購入しても、ピンクブックと呼ばれる不動産所有権証明書の発行が数年単位で遅れる、あるいは発行されないケースが多発しています。これが無いと合法的な転売が非常に困難になります。
- 対策: 過去に外国人向けのピンクブックを問題なく発行できた実績を持つデベロッパー（ビンホームズやキャピタランドなど）を選ぶことが必須です。
法規制の不確実性: 社会主義国であるため、政府の鶴の一声で不動産に関する法律や税制、海外送金ルールが突然変更されるカントリーリスクがあります。
- 対策: 現地の法務・税務に強いコンサルタントや日系エージェントと連携し、最新の法改正情報を常にキャッチアップできる体制を構築しておく必要があります。

6. 筆者の実体験：東南アジアでの不動産視察と現地管理の壁

私（永井）は2023年にフィリピンのマニラ（BGCエリア）とベトナムのホーチミン（1区・2区）へ実際に不動産視察に赴きました。

フィリピン（BGC）の衝撃 BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）は、電柱が地中化され、東京の丸の内と代官山を足したような洗練された街並みが広がっていました。そこでアヤラ・ランド社が手掛けるプレビルド物件を視察しました。驚いたのはその販売スピードで、モデルルーム公開からわずか数週間で好条件の部屋（高層階、角部屋）は地元富裕層によって買い占められていました。「日本人がモタモタ悩んでいる間に、現地の熱気あるマネーがかっさらっていく」という新興国の勢いを肌で感じました。

ベトナム（ホーチミン）での管理のリアル一方、ベトナムで知り合った日本人投資家からは「管理の難しさ」について生々しい話を聞きました。彼はホーチミンの高級コンドミニアムを所有していましたが、エアコンの度重なる水漏れトラブルに対し、現地の管理会社が数週間も対応を放置した結果、テナント（駐在員の欧米人）が激怒して退去してしまったそうです。利回り6%という表面上の数字は美しく見えますが、空室リスクや修繕費用、そして現地エージェントとの度重なるコミュニケーションコストを差し引くと、実質的な利回りは3%台に落ち込むというリアルな計算結果を見せられました。

これらの実体験から得た教訓は、「海外不動産投資は物件選びが3割、現地での管理・運用パートナー選びが7割」という事実です。日本にいながら片手間で儲かるほど甘い世界ではありません。

7. まとめ：2026年に向けた投資戦略

2026年を見据えた海外不動産投資において、フィリピンとベトナムは非常に有望な市場であることに変わりはありません。

フィリピン: BPO産業の強さを背景とした旺盛な内需と、プレビルド方式によるキャピタルゲイン狙いに適しています。リスク許容度が高く、数年スパンでの資金ロックアウトに耐えられる方に向いています。
ベトナム: 安定した経済成長とインフラ開発による手堅い上昇が見込めます。中長期的な視点で資産を外貨建てに分散させたい方に向いています。

どちらの国を選ぶにしても、「大手財閥系デベロッパーの物件を選ぶこと」「信頼できる日系の現地パートナー（管理会社・税理士）を見つけること」が成功のための絶対条件です。表面的な高利回りに騙されず、リスクを正しく評価しコントロールできる投資家だけが、新興国の成長果実を手にすることができます。

8. 海外不動産購入時の「お金の流れ」と税務上の注意点

物件選びと並んで、多くの初心者がつまずくのが「お金の動かし方」と「日本での税務処理」です。私が実際に体験した、または相談を受けた範囲で、最低限おさえておくべきポイントをまとめます。

海外送金時のハードル

物件代金を支払う際、日本の銀行から海外への送金は思ったよりハードルが高くなっています。マネーロンダリング対策の強化により、特に1,000万円を超える送金では、銀行から「資金の出所」と「送金目的」の詳細な説明を求められます。私の経験では、地方銀行よりもメガバンク、特に国際業務に強い三菱UFJ銀行や三井住友銀行を使った方がスムーズです。

また、為替手数料も無視できません。一般的な銀行送金では為替コストが片道1〜2円ですが、Wiseのような国際送金サービスを使えば0.4円程度まで圧縮できます。3,000万円の物件購入で、為替コストだけで30〜50万円の差が出ることもあります。

賃料収入の本国送金問題

ベトナム特有の問題として、賃料収入を日本に送金する際の手続きの煩雑さが挙げられます。社会主義国であるベトナムでは、外貨送金には厳格な規制があり、税務申告書類や賃貸契約書の認証コピーなど、毎回大量の書類提出が必要です。

実際に私の知人投資家は、「月10万円の賃料を日本に送るために、毎回1〜2万円の手数料と数週間の手続き時間がかかる」と嘆いていました。多くの投資家が、賃料収入は現地通貨のまま現地の銀行口座に貯めておき、年に1〜2回まとめて送金するスタイルを取っています。

日本での確定申告

海外不動産から得られる賃料収入や売却益は、日本の居住者であれば全世界所得課税の対象として、日本の確定申告が必要です。具体的には以下の通り。

・賃料収入：不動産所得として総合課税・売却益：譲渡所得として申告（保有期間5年超で長期譲渡）・現地で支払った税金：外国税額控除を適用可能

特に2020年の税制改正で「海外不動産の減価償却を使った節税スキーム」は封じられました。中古海外不動産の建物部分の減価償却費を給与所得と損益通算する手法は、現在は使えません。「海外不動産で節税できる」と謳う業者には注意が必要です。

海外不動産の減価償却費による損益通算は、令和3年以降の譲渡については認められておらず、損失が生じても国内の所得との通算ができない取り扱いとなっている。出典: nta.go.jp

9. 「失敗しない」海外不動産業者の見分け方7つのチェックポイント

海外不動産投資で最も重要なのは、信頼できるエージェント（仲介業者）を見つけることです。私が複数の業者と接した経験、および失敗した知人の事例から導き出した「業者選びの7つのチェックポイント」を共有します。

① 現地法人を保有しているか

日本の業者でも、現地に自社法人を持っているかどうかで対応力が大きく変わります。現地法人があれば、トラブル発生時に日本人スタッフが現地で直接対応できます。現地法人を持たない業者は、現地のフリーランスエージェントに丸投げしているケースが多く、トラブル対応が遅延します。

② 引き渡し後の管理サービスを内製化しているか

「物件販売」と「賃貸管理」を別会社に投げる業者は要注意です。販売後に客付けや家賃回収のトラブルが発生しても、責任の所在が曖昧になります。販売から管理まで一貫して自社で行う業者を選ぶべきです。

③ 取扱物件のデベロッパーを開示しているか

優良業者は、取扱物件のデベロッパー名を最初から明示します。逆に「現地の有力デベロッパー」など曖昧な表現を使う業者は、無名の中小デベロッパーを高値で売りつけている可能性があります。フィリピンならアヤラ・ランド、メガワールド、SMDC、Federal Land、ベトナムならビンホームズ、キャピタランド、ノバランド、マサンといった大手の名前が出ているか確認しましょう。

④ 過去の販売実績と顧客レビューを開示できるか

「年間100件販売」「累計500件以上」といった実績を、具体的な数字で示せる業者は信頼性が高いです。さらに、過去顧客への取材インタビューやレビューを公開している業者は、自信の表れと言えます。

⑤ 契約書を日本語と現地語で用意しているか

正式契約書は現地語（フィリピンなら英語、ベトナムならベトナム語）が原本になります。これを正確に翻訳した日本語版を提供してくれる業者でないと、契約条項の細部を理解しないままサインするリスクがあります。さらに重要なのは、日本語と現地語で内容に矛盾がある場合、どちらが優先されるかが明記されていることです。

⑥ プレビルド物件の場合、エスクロー口座を使っているか

プレビルドで支払った代金が、デベロッパーの倒産時に保護されるかどうかは「エスクロー口座」の有無で決まります。エスクロー口座は第三者機関が代金を預かり、工事の進捗に応じて段階的にデベロッパーに支払う仕組みです。これがないと、デベロッパーが倒産すると支払い済みのお金が戻ってこないリスクがあります。

⑦ 自社サイトに「リスク説明」を明記しているか

優良業者ほど、リスクを正直に説明します。「為替リスク」「カントリーリスク」「賃貸付けリスク」「修繕リスク」といったマイナス情報を隠さず開示している業者は誠実です。逆に「絶対儲かります」「リスクゼロ」と謳う業者は、その時点で除外すべきです。

10. 1,000万円から始める段階的な海外不動産投資ロードマップ

「いきなり何千万円もの物件は怖い」という人向けに、1,000万円程度の自己資金から段階的に海外不動産投資を始めるロードマップを紹介します。私が知人にアドバイスして実際に成功した実例ベースの内容です。

Phase 1: 学習と現地視察（投資前6ヶ月〜1年）

まずは現地を自分の目で見ることが最重要です。フィリピン、ベトナムそれぞれの主要都市を最低1回ずつ視察します。視察時のポイントは以下の通り。

・複数の業者と面談（最低3社以上）・建設中のプレビルド物件と完成済み物件の両方を見学・現地で実際に賃貸に住んでいる日本人駐在員にヒアリング・近隣の生活インフラ（スーパー、病院、学校）を確認

視察費用は1回あたり10〜15万円程度ですが、この投資を惜しんで業者の言いなりに買う人は高確率で失敗します。

Phase 2: 初回購入はフィリピンの中堅価格帯（1,500〜2,500万円）

最初の物件は、リスクと学習効果のバランスから、フィリピン・マニラ首都圏のプレビルドコンドミニアムをおすすめします。理由は、フィリピンは英語が通じるため意思疎通のハードルが低く、トラブル時にも自分で対応しやすいからです。

具体的には、BGC、マカティ、オルティガス、ケソンシティといった主要エリアの2DK程度の物件で、価格1,500〜2,500万円のレンジが手頃です。プレビルドなら頭金20〜30%でスタートでき、自己資金500〜700万円で参入可能です。

Phase 3: 2件目はベトナムまたはフィリピンの大型物件

最初の物件が竣工し、賃貸経営の感覚をつかんだら、2件目はベトナム・ホーチミンの中心部物件、もしくはフィリピンのより高額帯（3,000〜4,000万円）に挑戦します。地域分散とポートフォリオ拡大の段階です。

ベトナムを選ぶ場合、ピンクブック発行実績のあるビンホームズやキャピタランドの物件に絞ること、外国人枠を確実に確保することが必須条件です。

Phase 4: 売却タイミングの判断

海外不動産は「永久保有」よりも「適切なタイミングでの売却」を前提に考えるべきです。一般的な目安は、物件竣工から5〜7年経過後、もしくは大規模なインフラ完成（地下鉄開通など）の半年前です。

知人の例では、フィリピンのプレビルド物件を2018年に1,800万円で購入、2024年に3,200万円で売却。為替差益も含めると約1,800万円の利益を得ました。ただしこれは順張りで成功した例で、新興国の不動産は5年で半額になるリスクも当然あります。

海外不動産投資は、十分な学習と現地視察、信頼できるパートナー選びを経て、はじめて成功確率が上がる中長期投資です。「今すぐ儲かる」ではなく「5〜10年かけて資産を育てる」というマインドで取り組むことを強くおすすめします。

よくある質問

Q. 2026年から不動産投資を始めるのは、高値掴みで遅すぎませんか？

確かに都心の物件価格は高騰しており、金利上昇の懸念もありますが、「良質な物件を適正な利回りで買う」という不動産の基本原則を守れば、遅すぎることはありません。むしろ、インフレ時代においては「現金をモノ（不動産）に変えて借金（ローン）をしておく」こと自体が、貨幣価値の下落に対する強力なヘッジ（資産防衛）となります。安易な投資家が淘汰された今の市場こそ、本物の物件を見極め、価格交渉をするチャンスと言えます。

Q. 海外の不動産でも同じように節税できますか？

2021年の税制改正により、個人が「海外の中古不動産」を活用して減価償却による赤字を作り、日本の国内所得と損益通算するスキームは完全に封じられました。現在は、海外不動産から生じた赤字は、他の所得（本業の報酬など）からは差し引けない（なかったものとみなされる）ため、純粋な投資目的以外での海外不動産節税は成立しません。

Q. 法人化（マイクロ法人）して不動産を持つのと、個人で持つの、どちらがいいですか？

本業の事業所得（個人の報酬）と「損益通算」をして個人の所得税を下げたいのであれば、絶対に「個人名義」で購入・所有する必要があります。法人の場合は、法人内でしか損益を通算できないため、個人の税金は安くなりません。目的が「個人の節税」か、将来を見据えた「法人への資産移転・拡大」かによって、スキームを完全に使い分ける必要があります。