2026年に狙い目の国は？フィリピン・ベトナムの不動産利回りとリスク

2026年1月3日

永井海斗

この記事のポイント

✓国内不動産の価格高騰と利回り低下
✓そして将来的な人口減少による内需縮小への懸念から
✓多くの投資家が「海外不動産投資」へと視線を移しています

2026年に狙い目の国は？フィリピン・ベトナムの不動産利回りとリスク

著者: 永井海斗

国内不動産の価格高騰と利回り低下、そして将来的な人口減少による内需縮小への懸念から、多くの投資家が「海外不動産投資」へと視線を移しています。特に、著しい経済成長と人口増加が続く東南アジア（ASEAN）諸国は、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を狙える魅力的な市場として注目を集め続けています。

本記事では、2026年を見据えた際に、特に狙い目となる国として「フィリピン」と「ベトナム」をピックアップしました。両国の不動産市場の現状、期待できる利回り、そして決して無視できないカントリーリスクとその対策について、徹底的に解説します。

1. 2026年の海外不動産投資トレンドとマクロ経済

2026年に向けて、海外不動産投資を取り巻くマクロ経済のトレンドは大きく変化しています。先進国（アメリカやイギリスなど）は、過去数年の利上げサイクルの影響で不動産価格が調整局面に入っている地域も多く、ローン金利の高さからキャッシュフローを出しにくい状況が続いています。

一方で、東南アジアの新興国は以下の理由から依然として強い投資妙味を持っています。

圧倒的な人口ボーナス: 生産年齢人口が増加し続けることで、実需（住居用）の不動産需要が底堅い。
中間層の台頭: 経済成長に伴い、質の高いコンドミニアム（マンション）を購入・賃貸できる層が急増している。
インフラ開発の加速: 鉄道網や高速道路などのメガインフラプロジェクトが進行中で、新しい駅周辺の地価上昇が期待できる。

この中でも、英語が公用語でありBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業が絶好調な「フィリピン」と、チャイナプラスワンの受け皿として外資系企業の進出が相次ぐ「ベトナム」は、2026年も引き続き主役となるポテンシャルを秘めています。

2. フィリピン不動産投資の魅力と期待利回り

フィリピンは、平均年齢が約24歳（日本は約48歳）と非常に若く、今後数十年にわたって人口ボーナス期が続くと予測されています。

フィリピン投資の3つの魅力

安定した高い経済成長: 年率5〜6%台の高いGDP成長率を維持。特にマカティやBGC（ボニファシオ・グローバルシティ）といった首都圏のビジネス街は、先進国と遜色ないインフラが整っています。
BPO産業とOFW（海外出稼ぎ労働者）からの資金流入: 英語力を活かしたコールセンターなどのBPO産業が世界トップクラスであり、多くの若者が高給を得ています。また、海外で働くOFWからの国内への送金額がGDPの約10%を占め、これが国内の不動産購買力を強力に下支えしています。
プレビルド方式の恩恵: 建設前に物件を購入する「プレビルド（Pre-build）」方式が一般的です。完成までに価格が段階的に引き上げられるため、早期に購入するほど高いキャピタルゲインを狙える仕組みが定着しています。

期待できる利回り

表面利回り: エリアによりますが、マニラ首都圏のコンドミニアムで概ね5% 〜 8%程度。
キャピタルゲイン: プレビルドで購入し、竣工時に売却することで20% 〜 30%以上の価格上昇益を狙えるケースもあります。

3. フィリピン不動産投資のリスクと対策

魅力の裏には必ずリスクが存在します。フィリピン特有のリスクを理解し、対策を講じることが成功の鍵です。

竣工遅延リスク: プレビルド物件の場合、予定通りに建設が進まず、引き渡しが1〜3年遅れることは日常茶飯事です。最悪の場合、デベロッパーが倒産しプロジェクトが頓挫するリスク（竣工リスク）もあります。
- 対策: アヤラ・ランド（Ayala Land）やメガワールド（Megaworld）、SMDCなど、実績が豊富で財務基盤が盤石な「大手財閥系デベロッパー」の物件のみに投資対象を絞ることが最大の防御策です。
物件管理（PM）の質: 日本のようなきめ細やかな建物管理や賃貸付（客付け）を期待すると痛い目を見ます。修繕対応が遅い、退去時のトラブルが多いといった問題が頻発します。
- 対策: 日系の不動産管理会社（プロパティマネジメント会社）を利用するか、現地で信頼できる日本人エージェントと強固なパイプを作ることが不可欠です。

4. ベトナム不動産投資の魅力と期待利回り

ベトナムもまた、人口約1億人を抱え、平均年齢が約33歳と若く活気にあふれる国です。ホーチミンやハノイを中心に、急激な都市化が進んでいます。

ベトナム投資の3つの魅力

チャイナプラスワンの筆頭: 米中摩擦を背景に、世界の製造業の工場が中国からベトナムへ移転しています。これにより外資系企業に勤める富裕層や外国人駐在員が増加し、高級コンドミニアムの賃貸需要が高まっています。
インフラ整備の起爆剤: ホーチミンでは都市鉄道（メトロ）の建設が進んでおり、駅周辺の開発（TOD）が地価を押し上げています。インフラ開通前後は不動産価格が跳ね上がる絶好のタイミングです。
外国人枠のプレミアム: ベトナムでは、1つのコンドミニアムにつき外国人が所有できる割合が最大30%に制限されています。この「外国人枠」は非常に人気が高く、転売時にプレミアム価格が上乗せされる傾向があります。

期待できる利回り

表面利回り: ホーチミンやハノイの中心部で4% 〜 6%程度。物件価格の上昇により、数年前と比べると利回りはやや低下傾向にあります。
キャピタルゲイン: 経済成長率に連動した安定的な地価上昇が見込め、中長期保有で着実な値上がり益を狙うのに適しています。

5. ベトナム不動産投資のリスクと対策

社会主義国であるベトナム特有の法制度リスクには細心の注意が必要です。

ピンクブック（所有権証明書）の発行遅延: 外国人が物件を購入しても、ピンクブックと呼ばれる不動産所有権証明書の発行が数年単位で遅れる、あるいは発行されないケースが多発しています。これが無いと合法的な転売が非常に困難になります。
- 対策: 過去に外国人向けのピンクブックを問題なく発行できた実績を持つデベロッパー（ビンホームズやキャピタランドなど）を選ぶことが必須です。
法規制の不確実性: 社会主義国であるため、政府の鶴の一声で不動産に関する法律や税制、海外送金ルールが突然変更されるカントリーリスクがあります。
- 対策: 現地の法務・税務に強いコンサルタントや日系エージェントと連携し、最新の法改正情報を常にキャッチアップできる体制を構築しておく必要があります。

6. 筆者の実体験：東南アジアでの不動産視察と現地管理の壁

私（永井）は2023年にフィリピンのマニラ（BGCエリア）とベトナムのホーチミン（1区・2区）へ実際に不動産視察に赴きました。

フィリピン（BGC）の衝撃 BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）は、電柱が地中化され、東京の丸の内と代官山を足したような洗練された街並みが広がっていました。そこでアヤラ・ランド社が手掛けるプレビルド物件を視察しました。驚いたのはその販売スピードで、モデルルーム公開からわずか数週間で好条件の部屋（高層階、角部屋）は地元富裕層によって買い占められていました。「日本人がモタモタ悩んでいる間に、現地の熱気あるマネーがかっさらっていく」という新興国の勢いを肌で感じました。

ベトナム（ホーチミン）での管理のリアル一方、ベトナムで知り合った日本人投資家からは「管理の難しさ」について生々しい話を聞きました。彼はホーチミンの高級コンドミニアムを所有していましたが、エアコンの度重なる水漏れトラブルに対し、現地の管理会社が数週間も対応を放置した結果、テナント（駐在員の欧米人）が激怒して退去してしまったそうです。利回り6%という表面上の数字は美しく見えますが、空室リスクや修繕費用、そして現地エージェントとの度重なるコミュニケーションコストを差し引くと、実質的な利回りは3%台に落ち込むというリアルな計算結果を見せられました。

これらの実体験から得た教訓は、「海外不動産投資は物件選びが3割、現地での管理・運用パートナー選びが7割」という事実です。日本にいながら片手間で儲かるほど甘い世界ではありません。

7. まとめ：2026年に向けた投資戦略

2026年を見据えた海外不動産投資において、フィリピンとベトナムは非常に有望な市場であることに変わりはありません。

フィリピン: BPO産業の強さを背景とした旺盛な内需と、プレビルド方式によるキャピタルゲイン狙いに適しています。リスク許容度が高く、数年スパンでの資金ロックアウトに耐えられる方に向いています。
ベトナム: 安定した経済成長とインフラ開発による手堅い上昇が見込めます。中長期的な視点で資産を外貨建てに分散させたい方に向いています。

どちらの国を選ぶにしても、「大手財閥系デベロッパーの物件を選ぶこと」「信頼できる日系の現地パートナー（管理会社・税理士）を見つけること」が成功のための絶対条件です。表面的な高利回りに騙されず、リスクを正しく評価しコントロールできる投資家だけが、新興国の成長果実を手にすることができます。

よくある質問

Q. 2026年から不動産投資を始めるのは、高値掴みで遅すぎませんか？

確かに都心の物件価格は高騰しており、金利上昇の懸念もありますが、「良質な物件を適正な利回りで買う」という不動産の基本原則を守れば、遅すぎることはありません。むしろ、インフレ時代においては「現金をモノ（不動産）に変えて借金（ローン）をしておく」こと自体が、貨幣価値の下落に対する強力なヘッジ（資産防衛）となります。安易な投資家が淘汰された今の市場こそ、本物の物件を見極め、価格交渉をするチャンスと言えます。

Q. 海外の不動産でも同じように節税できますか？

2021年の税制改正により、個人が「海外の中古不動産」を活用して減価償却による赤字を作り、日本の国内所得と損益通算するスキームは完全に封じられました。現在は、海外不動産から生じた赤字は、他の所得（本業の報酬など）からは差し引けない（なかったものとみなされる）ため、純粋な投資目的以外での海外不動産節税は成立しません。

Q. 法人化（マイクロ法人）して不動産を持つのと、個人で持つの、どちらがいいですか？

本業の事業所得（個人の報酬）と「損益通算」をして個人の所得税を下げたいのであれば、絶対に「個人名義」で購入・所有する必要があります。法人の場合は、法人内でしか損益を通算できないため、個人の税金は安くなりません。目的が「個人の節税」か、将来を見据えた「法人への資産移転・拡大」かによって、スキームを完全に使い分ける必要があります。